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二手房买卖中解除权的行使

　　——周某诉潘某房屋买卖合同纠纷案

　　依据:（2012）二中民终字第18662号

　　核心法律问题：二手房买卖中解除权的行使

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：周某

　　被上诉人（原审被告）：潘某

　　2008年7月27日，周某（甲方）与潘某（乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定：诉争房屋建筑面积约169平方米，以产权证为准；房屋成交价为338万元，乙方应向甲方支付定金33.8万元；逾期履行合同义务超过30日的，守约方有权单方解除合同，单方解除合同的，应当以书面形式通知，违约方除需支付30日的赔偿金，还应支付违约金。同日，周某（甲方）、潘某（乙方）及中原公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲乙双方在丙方居间下达成买卖合同；诉争房屋建筑面积约169平方米，以产权证为准；房屋的抵押权人为中国银行，贷款余额100万元，乙方将首期房款交付甲方，优先用于偿还贷款，不足部分由甲方自行还清；总房价款为338万元，本合同签订当日，乙方交付甲方33.8万元作为定金。同日，周某（甲方）与潘某（乙方）签订《自行划转补充协议》，载明房屋定金为33.8万元，双方已通过居间方转付定金10万元，其余定金23.8万元由双方自行交接，作为首付款的一部分，乙方应于签订合同后3日内向甲方支付首付款135.2万元用于甲方偿还贷款，办理过户手续时，乙方向甲方支付房屋尾款169万元。

　　上述合同签订后，各方即开始履行。潘某向周某支付房款的时间与金额分别为：2008年7月21日支付10万元；2008年8月1日支付150万元；2008年8月30日支付100万元；2008年9月19日支付45万元；2008年11月8日支付12.5万元；合计317.5万元。2008年8月28日，诉争房屋过户至潘某名下，房屋所有权证书上载明房屋建筑面积为160.66平方米。

　　2010年10月17日，周某向潘某寄送了催付购房款的函，载明潘某欠付购房款20万元，现督促潘某在2010年11月1日前支付20万元购房款，如果仍未支付，将采取相应措施。2010年12月22日，周某向潘某寄送解除房屋买卖合同的通知，载明因潘某未按合同约定支付房款，现尚欠房款20万元，故要求解除合同。潘某称未收到上述两份通知。

　　一审诉讼中，潘某称其为周某代付了以下款项：租赁保证金与房租14 960元、物业费13 045.65元、供暖费11 567.52元、垃圾处理费1084.3元、管理维修费18 500元、家具保管费6万元。潘某认为上述代垫费用应当冲抵其应向周某交纳的购房款，故其现不但已支付全部房款，且已多支付。周某对潘某所支付的管理维修费、家具保管费及代垫款项事宜均不予认可。

　　另，潘某称其未按照《自行划转补充协议》的约定，于过户时向周某支付购房尾款的原因是：房屋价款应当按照产权证载明的面积计算。即单价为每平方米2万元，按照产权证载明的建筑面积计算，计算总房款数额。为此潘某提交了如下证据：（1）2008年8月19日云南省丽江市雪山公证处出具的委托公证书，主要内容为周某委托案外人陈鹏代为办理到银行领取诉争房屋的所有权证、土地使用证，代为配合买受方办理诉争房屋出售后的产权过户、代交各种税费、物业交割及验收等相关事宜；（2）2008年8月28日潘某与陈鹏签订的《情况说明》，载明诉争房屋产权证实际面积160.66平方米，单价为2万元每平方米，总价为3 213 200元，此房产尚欠物业费、供暖费，此笔费用从房价款中扣除。潘某欲以上述证据证明周某的代理人承认房屋总价款应当为3 213 200元，且同意潘某代为垫付相关款项从房价款中扣除。周某认为房屋总价款应当按照合同约定的338万元计算；对于潘某提供的两份证据，周某认为陈鹏属无权代理，故不予认可。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。周某与潘某所签《北京市房屋买卖合同》对于解除权问题的约定是，逾期履行合同义务超过30日的，守约方可以单方解除合同，即合同约定了守约方提出解除合同请求权的开始时间，并非行使解除权的终止期限，亦即合同没有约定解除权的行使期限。在此情况下，周某提出解除合同，没有超过解除权的行使期限。潘某主张周某超期行使解除权的抗辩，没有事实和法律依据，不予支持。对于周某与潘某的《北京市房屋买卖合同》是否应予解除的问题。周某以潘某未支付全部合同价款为由主张解除合同，潘某则认为已支付了全部购房款。双方争议源于对诉争房屋房价款的不同认识。双方所签《北京市房屋买卖合同》约定房价款为338万元，同时也载明了建筑面积的约数，且写明面积以产权证为准。此种约定确易使双方对房价款的计算方式产生争议。潘某在得知房屋实际建筑面积后，对房屋总价与周某有不同认识，亦在情理之中。另外，潘某还持有周某代理人陈鹏认可房屋总价按面积计算的情况说明，无论陈鹏是否有权代理周某作出上述意思表示，但此事实也可以证明潘某并非恶意违约。综合本案中潘某已交付大部分购房款、已入住诉争房屋、已办理了产权过户手续等事实，法院认为潘某的行为尚不构成根本违约，本案的买卖合同和居间合同并非根本不能履行。故对周某的诉讼请求，不予支持。周某与潘某对于剩余房价款的确认及给付争议，可以另行解决。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条之规定判决：驳回周某的全部诉讼请求。

　　判决后，周某不服，持原诉理由上诉。潘某同意原判。

　　二审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。周某与潘某签订的《北京市房屋买卖合同》及周某、潘某与中原公司签订《房屋买卖居间合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方应自觉遵守。根据已查明的事实，周某与潘某签订的《北京市房屋买卖合同》中约定，逾期履行合同义务超过30日的，守约方可以单方解除合同；而两人签订的《自行划转补充协议》中约定，办理过户手续时，潘某向周某支付房屋尾款169万元。现诉争房屋于2008年8月28日过户至潘某名下，故潘某应于2008年8月28日支付尾款；且周某自30日后，即2008年9月28日时就具有了单方解除权。但事实上，周某于2008年11月8日接收了潘某支付的最后一笔房款，周某的该项行为应视为此时放弃了其所具有的解除权。现原审法院鉴于双方签订的《北京市房屋买卖合同》已经基本履行完毕，即潘某已支付了大部分购房款、周某交付了诉争房屋、双方亦办理了房屋过户手续，故未支持周某以潘某未支付全部合同价款为由要求解除《北京市房屋买卖合同》，并无不当，本院予以维持。关于周某称中原公司在履行义务时有失误，即将诉争房屋的面积写错，给双方造成没有必要的损失，故请求解除三方签订的《房屋买卖居间合同》的诉求，因该理由并不符合法定解除的条件，故原审法院未予支持，并无不当，本院亦不予支持。关于诉争房屋的交易总价款、剩余房款的数额确认及给付事宜，因双方在本案中未提起诉讼请求，故本院不作处理，双方可以另行解决。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项判决：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　目前，二手房买卖中解除权究竟应该如何行使问题，主要是依据《合同法》、参照商品房买卖司法解释的相关规定。本案的争议焦点在于周某的解除权能否行使。

　　二、观点透析

　　（一）解除权的性质与分类

　　合同的解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。

　　合同解除具有以下法律性质：（1）合同解除以有效成立的合同为标的。（2）合同解除必须具备解除的条件。（3）合同解除原则上必须有解除行为。（4）解除的效果是使合同关系消灭。

　　合同解除分为单方解除与协议解除、法定解除与约定解除。单方解除是指解除权人行使解除权解除合同的行为，不必经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方或经过法院、仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果；协议解除是指双方当事人通过协商同意将合同解除的行为。法定解除即为合同解除的条件由法律直接规定；约定解除是指当事人以合同形式，约定为一方或司法保留解除权的解除。应当注意的是，法定解除和约定解除都为单方解除。

　　（二）解除权的行使条件

　　合同法规定一般法定解除的条件主要分为三大类型：一是协议解除的条件，即双方废弃原来的合同、就解除问题重新达成一致意见；二是不可抗力致使不能实现合同目的；三是违约行为，包括迟延履行、拒绝履行和不完全履行。

　　对待合同解除应该持审慎态度，严格掌握合同解除条件。违约行为解除合同原则是指债务人违反合同主义务的情况，违反从义务及附随义务一般不得解除合同，除非致使合同目的不能实现。此外，如果合同已经大部分得到履行，而且继续履行合同存在可能性时，更不能轻易判决解除合同。

　　（三）本案中周某能否行使解除权

　　本案中，周某与潘某签订的《北京市房屋买卖合同》中约定：逾期履行合同义务超过30日的，守约方可以单方解除合同；而两人签订的《自行划转补充协议》中约定，办理过户手续时，潘某向周某支付房屋尾款169万元。

　　现诉争房屋于2008年8月28日过户至潘某名下，故潘某应于2008年8月28日支付尾款；那么周某自30日后，即2008年9月28日时就具有了单方解除权。值得注意的是，二人签订的买卖合同没有约定解除权的履行期限，那么周某是否就一直享有合同解除权呢？我们认为，周某于2008年11月8日接收了潘某支付的最后一笔房款，周某以其该项行为实际放弃了其所具有的解除权，是要求继续履行房屋买卖合同。此外，从防止滥用解除权的角度，也不宜认定房屋买卖合同应当解除。本案中，潘某已支付了大部分购房款、周某交付了诉争房屋、双方亦办理了房屋过户手续，可以说合同目的已经基本实现，所以不能解除合同。