许斌龙的空间

借名购房法律关系的认定

　　——潘某诉陈某、王某甲所有权确认纠纷案

　　依据：（2012）二中民终字第3914号

　　核心法律问题：借名购房法律关系的认定

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审被告）：陈某

　　上诉人（原审被告）：王某甲

　　被上诉人（原审原告）：潘某

　　2004年2月13日，贺某（卖方）和王某乙（买方）签订了《买卖合同》，约定贺某将诉争房屋以283 000元卖给王某乙。2004年3月26日王某乙取得诉争房屋的所有权证。王某乙于2009年4月15日死亡，法定继承人为陈某和王某甲。陈某系其母，王某甲系其子。现陈某为王某甲的监护人。

　　潘某诉称：诉争房屋系其向贺某购买的，签约时房屋还未具备过户条件，所以过户一直搁置。直到2004年3月23日，其才与贺某同去房屋管理部门办理诉争房屋的过户手续，一同前往的还有其女朋友王某乙。过户当时因其有妻子，为了避免麻烦，就将诉争房屋过户到了王某乙的名下。2009年，王某乙意外身亡，其与王某乙自始至终未进行婚姻登记。王某乙去世后，陈某对其要求归还诉争房屋的请求不予理睬，故通过本案诉讼请求确认诉争房屋归其所有。

　　陈某、王某甲辩称：首先，潘某陈述的购房经过与房屋所有权归属无关。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。诉争房屋系王某乙在房屋管理部门履行法定程序依法购买的，王某乙的所有权依法登记合法有效。其二人继承诉争房屋合理合法。其次，潘某自爱人去世后到王某乙去世有4年时间完全可以结婚或者变更登记，但潘某在明知的情况下直到2011年才提起诉讼，表明潘某对于王某乙为所有权人并无异议。现实生活中，的确存在出资为情人购房的情况，这应当视为赠与。即便不是赠与，也应属于债权债务关系。因此，不同意潘某的诉讼请求。

　　潘某称诉争房屋之所以登记在王某乙名下，是因为潘某与王某乙同居生活，但潘某尚有妻子，且感情不和有离婚打算，为避免财产纠纷达到单独占有房产的目的才将诉争房屋暂时登记于王某乙名下，属于借名登记行为。为证明买卖关系，潘某提供一份潘某（乙方）与贺某（甲方）签订的《买卖协议》，该《买卖协议》没有写明签订日期，潘某自称是2001年5月份签订的。潘某为进一步证明付款情况，提供银行储蓄卡明细、申请法院调查取证，并由贺某、王某（当时系贺某之妻）出庭作证，以证明签订《买卖协议》后，2001年5月19日，潘某从中国建设银行取款25万元，分别存入贺某账户12万元及王某账户12万元，另给付贺某1万元现金。潘某称在房屋过户时向贺某付1万元。潘某为证明其与王某乙之间的关系亦提供王某乙墓碑照片，照片显示墓碑文字为：爱妻王某乙之墓，夫潘某携子王某甲泣立。潘某另申请证人出庭作证。陈某、王某甲对潘某提交的《买卖协议》真实性、潘某实际支付房款的陈述以及证人证言均不予认可。

　　陈某、王某甲不认可潘某所称的借名登记行为，认为诉争房屋登记在王某乙名下，即归王某乙所有。为证明贺某与王某乙存在买卖关系，陈某、王某甲提供2004年2月13日贺某（甲方）与王某乙（乙方）签订的《买卖合同》。为证明付款问题，陈某、王某甲提供活期明细表一份，以证明王某乙在2004年4月22日取出现金280 000元支付了购房款。潘某对此均不予认可，称王某乙并未支付房款，且按照陈某、王某甲的付款主张，则房屋在过户前未付任何房款，而在过户后再付全款，不合情理。

　　潘某另申请贺某出庭作证，贺某出庭证明称2001年其与潘某签订买卖合同，将诉争房屋出售给潘某，当时约定房屋价款26万元，签订合同后，潘某在中国建设银行取出25万元，分别给了贺某及其当时的妻子王某，由于房屋暂时无法过户，当时房屋没有过户。2004年，房屋具备过户条件，贺某通知潘某办理过户手续。在过户时潘某提出要过户至其带来的另外一个女（后来知道是王某乙）的名下，潘某的理由是与妻子感情不好，为了避免以后和妻子感情上发生纠纷，先暂时过户至王某乙名下。为了过户，当时贺某与王某乙又签了一份买卖合同，合同是在外面打印的，价格和贺某与潘某签订的合同不一样，这是因为合同价格必须按照政府的最低指导价才能办理过户。过完户后潘某把剩下的1万元给了贺某。贺某没有收过王某乙的任何房款。王某亦出庭证明称潘某给付其12万元的事实。

　　潘某称：其妻已于2004年10月病逝；此后，其与王某乙、王某甲共同生活，在王某乙去世之前尚未考虑过将诉争房屋产权登记变更至自己名下。

　　二、法院判决

　　原审法院经审理认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但有充分证据推翻不动产登记簿记载的权利情况的，应以实际情况确认权利归属。根据查明事实，诉争房屋系潘某与贺某之间的买卖关系，结合潘某提供的书面证据、贺某等人的证言以及法院调查取证的结果，潘某向贺某付清了全部房款。贺某与王某乙之间签订的买卖合同没有约定购房款的支付，贺某也未收过王某乙的任何房款。虽然陈某、王某甲称王某乙在2004年4月22日取款付款，但房屋产权证填发时间在2004年3月23日。在房屋过户前不支付任何房款，过户完毕后再支付全部房款不合常理。因此，法院认为贺某与王某乙之间并不存在真正的房屋买卖关系，双方之所以签订买卖合同仅是为了办理过户手续。至于将本应过户至潘某名下的房屋过户至王某乙名下的性质，潘某称是借名登记行为，陈某、王某甲称应视为赠与，不构成赠与也应作为债权债务关系处理。对此，法院认为如果贺某系与王某乙之间存在买卖关系，潘某仅是为王某乙出资，则可以视为赠与或者债权债务关系。而在本案中，贺某出庭作证，明确指明其与潘某之间系买卖关系，为了避免潘某与其妻子发生纠纷，才按潘某的要求将诉争房屋过户至王某乙的名下，因此，在陈某、王某甲无充分证据证明当时过户至王某乙名下系潘某赠与行为的情况下，应当推定为借名登记。因此，诉争房屋应当确认为潘某所有。但是，必须指出的是，潘某为了避免与妻子在财产上发生争议，达到单独占有房屋的目的，将其购买的房屋登记于他人名下，属于隐匿财产的行为。而且，潘某的行为严重扰乱了房屋权属登记管理秩序，导致了纠纷的产生。对此，法院予以严厉批评。

　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定判决：确认诉争房屋归潘某所有。

　　判决后，陈某、王某甲不服，仍持原审意见上诉至二审法院，并称原审法院认定的潘某提交的所谓《买卖合同》根本没有签订日期，也没有在房管局备案，潘某的证人证言也是虚假的，法院不应采信；原审法院认定贺某和王某乙之间不存在房屋买卖关系，属于明显认定事实错误；即使法院认定潘某支付房款属实，潘某的出资也应视为对王某乙的赠与；原审法院推定潘某与王某乙之间具有“借名买房”之事实，明显属于认定事实错误。现请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回潘某的诉讼请求。潘某同意原审判决。

　　二审法院经审理认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，除非有充分的证据证明不动产登记簿或不动产权属证书记载的权利情况有错误。本案中，根据房管部门备案的买卖合同及产权登记资料显示，诉争房屋是王某乙通过买卖的方式从贺某处购买取得，并依法取得了诉争房屋的产权登记，故王某乙应系诉争房屋的所有权人。关于潘某称诉争房屋当时登记在王某乙名下是因为潘某与王某乙同居生活，但潘某尚有妻子，且感情不和并有离婚打算，为避免财产纠纷达到单独占有房产的目的才将诉争房屋暂时登记于王某乙名下，应属于借名登记行为，诉争房屋产权应归其所有的意见，认为，虽然从目前的证据显示存在潘某于2001年5月19日向原房屋产权人贺某及其妻王某支付25万元钱款的事实以及贺某亦出庭证明潘某的主张，但潘某并不能提供证据证明其曾与王某乙明确约定系借名买房以及潘某是诉争房屋实际所有权人的事实，且潘某之妻已于2004年10月病逝，诉争房屋一直登记在王某乙名下而潘某并未要求变更产权登记的事实亦与潘某主张的暂时借名登记以逃避其妻分割房产的陈述不符，故潘某的上述主张缺乏依据，二审法院不予采信。综上所述，原审法院认定潘某与王某乙之间系借名登记关系，并判决诉争房屋归潘某所有，依据不足，予以改判。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定判决：一、撤销一审判决；二、驳回潘某的诉讼请求。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　潘某是否系借用王某乙之名购买诉争房屋，潘某是否为借名人即实际购房人，进而享有诉争房屋的物权。王某乙是否仅系诉争房屋的登记名义人。

　　二、观点透析

　　（一）涉及借名登记购房纠纷的处理原则

　　依据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下的，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。在审判实践中，当事人的诉讼请求可表现为：（1）涉及房屋买卖合同关系，一方当事人主张其为涉案房屋的实际购买人，在签订买卖合同时因种种原因借用他人名义购房，其已实际支付了全部购房款，进而主张确认其与登记人之间存在借名购房约定，登记人将房屋过户至其名下。（2）直接提起所有权确认之诉，请求在借名登记关系成立的情况下借名人享有房屋的实际物权，将房屋确认归借名人所有。笔者认为，在涉及房屋买卖合同法律关系的纠纷中，如能确认主张借名购房关系成立的人与登记人之间存在借名购房之约定，那么借名人系实际的购房人，可支持借名人主张的依据双方之间的借名约定要求登记人协助办理房屋所有权转移登记之请求。这在法律关系上是顺畅的。但上述情况下如借名人直接请求将房屋所有权确认归其所有，笔者认为，此类案件不宜直接确权，而应在一审程序中向原告行使释明权，告知其可在请求法院认定借名约定成立的基础上主张登记人依据房屋买卖合同及借名合同协助办理房屋过户手续，如借名人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

　　（二）借名登记购房法律关系认定之要素

　　当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。在认定当事人之间是否存在借名登记法律关系时首先要审查主张借名登记约定存在的当事人与其所主张的被借名人之间是否存在借名登记的约定，但借名约定是否仅指书面约定呢？有观点认为应强调是书面的借名约定，因为借名登记法律关系一旦确认，会产生否认已有物权登记的效力，而不动产物权登记具有公示性及公信力，要否认已有的登记务必慎重，进而借名登记法律关系的认定应以存在书面借名约定为前提。笔者认为，是否强调应有书面借名约定值得商榷。如果双方之间有明确的书面借名约定固然好，法律关系一目了然，但实践中存在大量没有书面约定，而一方当事人主张存在口头借名约定，进而请求确认借名登记法律关系成立的情况。这类案件中需要法官依法分配举证责任，充分审查判断证据、合理采信诉辩双方意见，准确确认双方是否存在借名登记之约定，进而认定是否存在借名登记法律关系，这亦是法官审理案件智慧成果的体现。在进行上述审查中可参考的事实因素主要有购房款的实际支付主体的判断；借名人所持借名的理由是否成立；以及未能就借名登记如此重大处分事宜形成书面约定的理由是否成立或是否具有合理性等。借名登记法律关系一旦成立将否定已有物权登记的效力，所以在上述事实的认定上应从严把握。综上，人民法院审查判断借名约定是否成立时应重视已有物权登记之效力，审慎否定登记人的实体权利，这种审慎应体现在事实的认定和法律关系的判断上，而非强调书面借名约定的有无，否则将无法准确还原客观事实，亦无法妥善处理借名人与登记人之间的利益之争。

　　此外，主张借名登记约定存在的人应已支付全部或绝大部分的购房款，但是纠纷处理中不能仅凭已支付全部购房款，就疏于对是否存在借名登记约定的审查，因为出资的情况与产权的归属并无必然联系，出资人的债权亦能通过另行诉讼保障。

　　（三）本案一审、二审处理的分歧

　　本案中一审、二审处理结果上的不同主要源自事实认定的分歧，两审法院对于借名购房法律关系是否存在认识是不同的。本案中，潘某与王某乙之间并无书面借名购房之约定，应进一步严格审查双方之间有无明确的关于借名购房之约定，潘某虽主张借王某乙之名购买诉争房屋是因其与妻子感情不和并有离婚打算，为避免财产纠纷才将房屋暂时登记在王某乙名下，但潘某之妻于2004年病逝，后诉争房屋仍登记在王某乙名下而潘某并未要求变更产权登记，这与潘某所主张的暂时借名之说不符，故潘某主张的借名购房理由不能成立。通过审查在案证据尚无法得出潘某与王某乙之间就借名购买涉案房屋存在约定之结论。故二审法院最终撤销原审判决，改判驳回了潘某的诉讼请求。