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房屋买卖中的口头协议认定

　　——金某、杨某乙诉刘某房屋买卖合同纠纷案

　　依据:（2012）二中民终字第06130号

　　核心法律问题：房屋买卖中的口头协议认定

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：金某、杨某乙

　　被上诉人（原审被告）：刘某

　　金某与杨某乙系夫妻。刘某的女儿尹某与杨某乙的弟弟杨某甲曾系男女朋友关系。诉争房屋系刘某所有之房产，其于2010年10月11日取得房屋所有权证。该房现由金某、杨某乙及其家人居住。金某、杨某乙在居住期间，曾以自己的名义交纳物业服务费。

　　一审法院审理过程中，金某、杨某乙称其于2009年11月份将购房首付款400 000元按尹某的要求交付杨某甲，杨某甲转交给尹某，尹某代刘某出具了收条；此后，杨某甲将尹某书写的《收条》交回；杨某甲已于2011年2月死亡。金某、杨某乙当庭出示的《收条》内容如下：“今收到金某购房款肆拾万圆整！尹某10.1.2。”刘某对此提出尹某按杨某甲的要求书写《收条》时没有填写日期，将“璐”字少写了“王”字旁，其没有委托尹某售房及收取房款。尹某到庭为刘某作证，称刘某于2009年2月委托其出租房屋；2月下旬，杨某甲与其联系租房，其与杨某甲口头约定，将两居室中的大间居室以月租金4000元的价格出租给杨某甲；此后金某、杨某乙亦搬入居住，使用了全部房屋。尹某称杨某甲于2009年9月告诉其发生了交通事故，向其借款；其向朋友借款50 000元，加上自己的4000元，共借给杨某甲54 000元；此后，其将朋友催促还钱的情况告诉了杨某甲，杨某甲提出将房屋抵押给其姐杨某乙借款还钱，剩余的钱款用于帮助尹某办理出国。尹某称此后杨某甲又提出其姐杨某乙害怕尹某出国后不还钱，提出将房屋卖给其姐杨某乙，其对此表示同意，房屋价格商定为1 600 000元。尹某称杨某甲当时表示其姐杨某乙先付400 000元，让其书写《收条》，下午即将400 000元给付；其按杨某甲的要求书写了《收条》，但未签署日期，尹某名字中的“璐”字没有写“王字旁”。尹某称杨某甲并未将400 000元给付自己，此后其与杨某甲即失去了联系，其从未将卖房一事告诉刘某，也从未见过金某、杨某乙。金某、杨某乙对尹某的证言不予认可，称其与刘某有利害关系，陈述的内容与事实不符。金某、杨某乙同时提出刘某关于委托尹某出租房屋的授权不明，应当承担相应的责任，而尹某的行为已经构成表见代理。此外，金某、杨某乙提供订货单、网页下载材料及银行转账单据等证据，证明其在涉案房屋购置了生活用品及对房屋进行了装修、刘某曾在网上发布出售涉案房屋的信息、支付了购房首付款等情况。金某、杨某乙还提供了私自录制的与尹某等人的谈话录音。刘某对金某、杨某乙提供的上述证据或主张认为与本案无关，或对真实性不予认可，不同意金某、杨某乙的证明目的。

　　2011年10月，金某、杨某乙共同诉至一审法院称：要求刘某继续履行房屋买卖协议，协助他们将上述房屋过户登记到他们名下，他们同意在办理过户的同时一次性将剩余房款给付刘某。

　　刘某辩称：我曾委托女儿尹某出租房屋，后尹某于2009年3月将房屋1间出租给杨某甲。我并未委托尹某代为出售房屋，亦未与金某、杨某乙口头约定出售房屋及收取首付款。不同意他们的诉讼请求。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为：根据已查明的事实，虽然刘某之女尹某与金某、杨某乙达成口头协议，约定将刘某所有的房屋出售给金某、杨某乙，但金某、杨某乙现并无证据证明尹某的行为获得了刘某的授权。现刘某否认授权尹某代为出售房屋，对尹某将房屋出售给金某、杨某乙的行为不予认可，故金某、杨某乙关于与刘某达成口头房屋买卖合同的主张不能成立。金某、杨某乙现要求刘某继续履行房屋买卖合同，协助其办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。

　　据此，一审法院于2011年12月判决：驳回金某、杨某乙的全部诉讼请求。

　　判决后，金某、杨某乙不服，共同向本院提起上诉。其除坚持原诉理由外，还认为其提交的电话录音中刘某的两个女儿均承认存在出卖房屋的事实并称家里人沟通没有障碍，可以证明刘某对尹某出卖涉案房屋的行为是知情的；另刘某自2009年8月份开始在涉案房屋周边中介登记出卖涉案房屋的信息并预留尹某的电话，也可以证明尹某出卖房屋的行为获得了刘某的授权；故其认为原审认定事实错误，要求撤销原判，依法改判或发回重审。刘某同意原判。

　　二审法院经审理认为：根据查明的事实，刘某的女儿尹某曾以 160万元的价格与金某、杨某乙就刘某所有的诉争房屋达成买卖合意。双方出于亲友间的关系，并未签订正式的书面合同。无论是刘某女儿的电话录音或者中介登记的售房信息，均不能明确指向刘某本人对出售房屋的意见，现无证据显示尹某出售房屋时曾获得刘某的授权，售房后亦未得到刘某的追认，故诉争房屋买卖合同虽然成立，但因尹某无权处分刘某的财产，故该合同对刘某不发生法律效力。一审法院据此驳回金某、杨某乙要求刘某继续履行房屋买卖合同、协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，处理正确，予以维持。金某、杨某乙基于刘某与尹某的母女关系、基于尹某与杨某甲的恋爱关系，相信尹某有代理权出售房屋而与其达成买卖的合意并对房屋进行装修和交纳物业费，然而现刘某并未对尹某的售房行为予以追认，致使金某、杨某乙无法达成合同目的。合同不成立、被确认无效或被撤销后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人有权要求另一方当事人赔偿信赖利益损失，故金某、杨某乙可依合法途径另行追究责任。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　房屋买卖中的口头协议认定。

　　二、观点透析

　　（一）合同形式及其形式欠缺的补救

　　合同形式，是合同内容的具体载体，是合同当事人之间权利义务关系的表达方式。是否具备法定形式的合同是合同成立与生效的重要条件，亦影响着合同后续的履行、变更与终止等问题。从历史发展演变来看，合同形式经历了罗马法时代的强制形式主义到近代民法的形式自由主义（同意主义），再到现代民法的复兴形式主义（有限制的形式主义），合同形式对于合同成立、合同履行以及合同变更与终止等方面的影响逐渐从严格到宽松再到有限制宽松的过程。而从具体内容来看，我国《合同法》第10条第1款规定的合同形式，主要有书面形式、口头形式与其他形式。其中，书面形式主要是《合同法》第11条规定的 “合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。口头形式之合同一般是指只以语言为意思表示而不采用文字等有形方式表示，该形式的优点在于简便易行，缺点在于不宜举证。其他形式，如行为甚至沉默等方式推定合同成立。法律规定合同形式之目的，一是为避免纠纷之发生，固定证据之效用，二是提示合同当事人谨慎从事合同行为，三是提供一些必要的信息。如果违反相应的合同形式要求，则可能产生一系列不利后果。有学者将其区分为一般后果与特别后果两种情形。

　　韩世远：《合同法总论》，法律出版社2008年版，第104页。其中，一般后果就是合同不成立，主要依据在于《合同法》第36条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，反面解释言之，就是没有但书部分，那么合同就不成立。而特别后果主要有合同无效及其他特别后果，如《合同法》第215条租赁合同6个月以上的未采用书面合同，视为不定期租赁。

　　合同形式的欠缺并不一定代表合同不能产生相应的效力，也有“治愈”之途径。其一，针对订立合同时不符合相应资质等相应强制性规定的事后补正，如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定的起诉前取得商品房预售许可证的可以认定合同有效，如最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定的起诉前获得房地产开发资质的可以认定合同有效。其二，在仅涉及当事人私益之情形下，当事人的自认。其三，当事人的嗣后履行治愈，即当事人通过嗣后履行行为将补正合同瑕疵，如《合同法》第36条所规定的，未采用书面形式但一方履行主要义务，对方接受的合同成立。其四，依诚实信用原则进行衡量。

　　（二）本案的具体适用

　　我国《城市房地产管理法》第41条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。按此条规定，本案产生了合同形式的欠缺，所产生的后果该条并没有明确说明，但是按司法实践的具体做法一般都会赋予当事人补正之途径，如上文所述当事人自认或是履行治愈。而对于本案而言，上诉人金某、杨某乙主张其与被上诉人刘某之间存在口头协议，主要是依据在于已支付40万元的首付款、刘某女儿尹某签字之收条、电话录音以及中介登记的售房信息。对此，刘某并不承认，亦不认可尹某之出售授权与收款行为。对于标的额较大的房地产诉讼，对于口头协议的认定较为谨慎，需要综合考虑交易习惯、交易过程、当事人付款、入住情况等因素。本案的一审、二审通过录音证据、收款事实、居住事实均支持了金某、杨某乙与刘某之女尹某达成了口头协议，但是并没有认可尹某具有其母亲刘某出售房屋授权，并且刘某事后也未追认，未自认双方之间存在合同关系。至于履行治愈途径，因本案中买房人给付40万元能否认定为履行了主要合同义务还存疑问，再结合刘某未接收过上述钱款之表示，亦不能认定合同形式之欠缺因履行“治愈”。应当注意的是，本案的合同形式欠缺补救与无权处分法律处理方式交织在一起，金某与杨某乙主张尹某的行为虽为无权处分，但已构成表见代理，刘某应当承担口头协议的交付房屋义务。表见代理系为保护善意交易方之利益，赋予“足以使善意当事人相信对手方有代理权”代理成立效力，而本案中，金某、杨某乙知晓房屋所有权人为刘某，亦未查看刘某之授权，过于自信，未尽一般人之注意，不能成立表见代理。对此，二审法院亦加以说明。二审法院虽未支持金某与杨某乙二人的继续履行主张，但亦为其指出另诉损失之途径，体现了司法为民的理念。