许斌龙的空间

设置抵押房产拍卖、变卖的条件

房产抵押，是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提 供债务履行担保的行为。当抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的 房产折价或者拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿。如果抵押人在抵押期间 转让抵押物，按照《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间， 抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已 经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无 效。” “转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供 相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。” “抵押人转让抵押物所得 的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三 人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。” 《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定：“经抵押权人同意，抵 押房地产可以转让或出租。”所以，抵押人在房地产抵押期间，可以转让已设 置抵押的房地产。但是法律对此作出了一些限制性的规定，抵押人在抵押期间 转让抵押物时应具备以下条件：

第一，转让前，抵押人依法负有通知抵押权人并告知受让人的义务。抵押 人转让已设置抵押的房地产，抵押人应当通知抵押权人，若抵押人与抵押权人 在抵押合同中另有特殊约定则从其约定（比如抵押人转让抵押物必须取得抵 押权人书面同意方可转让等）。同时，抵押人应告知受让人该房产已设置抵押 的法律事实及抵押权人，如果受让人在已明知该房产巳设置抵押而仍然同意购 买，那么买卖行为成立并生效。法律在此要求抵押人负有法定的通知或告知义 务，而并不要求抵押人必须征得抵押权人和受让人的同意（除非抵押人与抵 押权人在抵押合同中另有特殊约定）。否则，若抵押人在抵押期间转让抵押物 未按照法律规定通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

第二，转让抵押物的价款明显低于抵押物价值的，抵押权人有权要求抵押

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人提供相应的担保，抵押人应当设置其他担保。抵押人在通知抵押权人转让抵 押物及转让价款后，可以将抵押物转让。但是如果抵押人转让抵押物的价款明 显低于抵押物的价值，就有逃避抵押责任之嫌。因此，在这种情况下，抵押权 人有权要求抵押人重新设置担保，否则，如果抵押人不提供担保，不得转让抵 押物。

第三，为了保障抵押权人的债权免受损害，抵押人转让抵押物所得的价 款，应当优先用以清偿所抵押的债务或者向第三人提存。