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出售私有住房，原共有人享有优先购买权

            出售私有住房，原共有人享有优先购买权

【案情】某镇某村农民孙老大一家15人，曾于1993年翻盖瓦房9间， 1994年全家分家析产以后，孙老大与其两个弟弟孙二、孙三各分得三间瓦房。 1995年4月18 R,孙老大因其子在本村另外申请到一块宅基地，准备盖一栋 两层每层三间的楼房，因资金不够，遂决定将其三间瓦房作价2万元卖给本村 的林某。双方正式订立了书面合同。合同规定：“一旦新房盖成，就交旧房 (三间瓦房）。”林某并预付了 1000元定金。同年6月2日，孙老大之子突然患 病住院，花费两万余元医药费。孙老大感到已无力再盖新房，遂找到林某提出 解除合同，并退回定金。林某认为双方已订立了正式的书面合同，如孙老大不 愿交房，则应将其已申请到的一块宅基地转让给他。双方因不能达成协议，林 某遂到法院起诉，要求孙老大交付房屋，欢倍返还定金；如不能交付房屋，应 将宅基地估价转让给他。而被告孙老大的弟弟孙二则提出孙老大转让房屋时没 有通知他，侵害了他的优先购买权。

【审判】

对本案处理，法院有三种不同观点。第-?种观点认为：被告在订立合同以 后，以其儿子有病住院、资金紧张为由，不再履行合同规定，是没有道理的, 被告已构成违约，应有义务向原告交付房屋并承担违约责任。第二种观点认 为：被告之子有病住院属于不可抗力事件，被告据此应被免除责任。第三种观 点认为：被告在转让房屋时，确实没有通知其两个弟弟，根据有关规定，其行 为已侵害了其两个弟弟的优先购买房屋的权利，因此，被告与原告订立的买卖 房屋合同应宣告无效。

最终法院判决，孙老大与林某签订的房屋买卖合同，由于事先没有通知共 有人孙二、孙三，侵犯了二者的优先购买权，认定无效。

【评析】

本案争议的焦点是，被告在转让其房屋时没有通知其共有人，是否构成对 共有人的优先购买权的侵害？

最髙人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的 意见（试行）》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共 有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于 一个整体或者配套使用，其他原_有人主张优先购买权的，应当予以支持。” 我国《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权 要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有 优先购买的权利。”据此可以理解为：①在按份共有财产中，某一共有人有权 将自己的份额部分从共有财产中分出或转让；②在与第三买受人同等条件下， 其他的共有人对该份额有优先购买权，出卖人与第三人订立的买卖合同归于无 效。但在实际生活中，笔者认为，要分不同情况不同对待。

第一种情况，出卖人履行了对其他共有人的通知义务。这又要分不同情 况。①优先购买权人对此表示允许。这种情况下，出卖人与第三人的交易行为 显然有效。②优先购买权人没有作出意思表示。为了防止权利人滥用优先购买 权，双方应该协商一个期限。即在该除斥期间，优先购买人仍有优先购买的权 利，出卖人与第三人达成的交易行为法律效力待定。但超过期限，权利人的优 先购买权归于消灭。③优先购买权人反对出卖人与第三人的交易，而主张自己 的优先购买权。这种情况又要细分为第三人是否善意取得而对待：一是第三人 根本不知道出卖人出售的该财产是共有财产，此时，第三人就有了阻却权利人 的优先购买权的事由，此时应该适用保护善意第三人的规定，该交易行为有 效。二是第三人知道出卖人出售的是共有财产的份额，但并不知道共有人在出 售份额时没有尊重其他共有人的优先购买权，或者不知道其他共有人享有优先 购买权。此时即使第三人不知道转让份额的共有人没有通知其他共有人，但由 于违反了交易时所应具有的注意义务，这就不能适用善意取得的规定。当然, 如果转让人明确告诉第三人其已通知了其他共有人，实际上并没有告诉，则不 能视为受让人是恶意的。此时也适用保护善意第三人的规定。三是第三人与出 卖人串通或者明知出卖人没有通知其他共有人的情况，显然也是不适用保护善 意第三人的规定的。

第二种情况，出卖人没有履行对其他共有人的通知义务。此种情况下，出 卖人与第三人达成的交易行为属于效力待定的法律行为。此时，时效的计算以 312

权利人知悉出卖人和第三人缔约之日起计算。①在除斥期间，权利人不行使自 己的权利，视为对交易行为的默认。超过一定的期限，权利人优先购买权消 灭。②权利人在知悉交易行为后，可主张自己的优先购买权。具体情况与上面 的第三人善意取得一样。

本案中，尽管9间房屋已经分割为三兄弟分别所有，但是房屋在结构上仍 然为一整体。因此，当被告处分其三间房屋时，其弟弟确实可主张优先购买。 如果被告在出卖前没有通知其两个弟弟征求其是否优先购买的意见，那么在合 同订立以后，被告的两个弟弟有权根据优先购买权受到侵害而主张确认合同 无效。

另外，至于被告主张的因不可抗力而解除合同的理由，笔者认为不妥，但 构成情势变更。另外，从本案的合同内容来看，“一旦新房盖成，就交旧房 (三间瓦房）”该条规定是双方所签合同的所附加的延缓条件，即在该类合同 中，合同虽已成立，但暂时停止发生效力。也就是说，被告只是在新房盖成以 后才交付旧房，由于被告之子住院，其已无力翻盖新房，这样，因条件未成 就，合同并没有实际生效，被告也不负实际交房义务。至于原告能否请求被告 转让被告之子已申请到的宅基地，笔者认为不能成立。一方面，我国现行法律 历来规定禁止宅基地的买卖，如1982年的《村镇建房用地管理条例》第四条 和1984年最髙人民法院印发《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》 的通知中都有类似规定；另一方面，即使宅基地转让是合法的，被告的请求也 不能成立。因为该块宅基地是被告之子申请到的，在法律上，该块宅基地使用 权人是被告之子，而不是被告，被告无权处分该块宅基地。尤其应当看到，即 使被告构成违约，原告也不能要求被告转让宅基地作为其损失的补偿。在被告 违约情况下，原告可采取各种补救措施，要求被告承担违约责任，但不能要求 被告转让宅基地。