许斌龙的空间

几种看似无效但实质有效的合同

           几种看似无效但实质有效的合同

　　 附生效条件的合同。在双方的买卖合同中可以附合同生效的条件, 如约定双方签订的买卖合同在卖方的房屋所有权证办理完毕并解除抵押后具备 上市交易条件后双方的买卖合同生效。我国《合同法》第四十五条的规定: “当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生 效。”这里主要涉及到一个合同的成立但并不生效的问题，也就是说，待条件 成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定, 因此双方可顺利交易。但实践中，常出现在买卖合同生效之前，双方实际履行 了合同的部分内容，如买方付了一部分房屋款或卖方交付了房屋，但在生效 前，一方反悔了，此时双方实际履行的合同如何处理？根据我国《合同法》 及其他的法律法规，未发现在法律上如何处理未生效前即悔约的问题。司法实 践中也没有统一的处理标准。

　　 事先签订购买房屋的意向协议书。实践中，因为房屋尚未建成，故 双方先不签订买卖合同，双方先签署购买房屋的意向协议书，其中明确说明待 房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。这种方式其 实与第一种方式相似，应认定有效。

　　 债权债务的全部转移。实践中，有一种情况是，卖方将其原来在房屋买卖合同中的权利义务全部转移的情况，即卖方将原与开发商签订的房屋买 卖合同中的权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转 让的批准、登记手续，具体是到房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双 方的行为就是合法的。因为《合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同 的权利全部或者部分转让给第三人。?第八十条规定：债权人转让权利的，应当 通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十七条规定：法 律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照 其规定。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权 利和义务一并转让给第三人。但这里也涉及到一个问题，即法律法规规定双方 的转让行为须办理批准登记手续，这就涉及到第三方，即开发商是否同意配合 办理变更登记手续？实践中的做法是，变更预售登记或产权登记必须开发商配 合，否则无法完成。还有一个问题，对于贷款的卖方来说，未还清贷款之前银 行要同意转让才可以，因为银行要保障自己的利益不受损，在银行与卖方签订 借贷合同时，卖方向银行签署了一系列文件或协议，包括银行在某些情况下是 可以处理抵押房产的，如房屋的权利义务人变了，银行的抵押权无法实现，银 行不会同意转让，因此这种转让还可能涉及到第四方，这样转让的难度加大， 事实上这种转让的操作方式完全合法，但成交的非常少。