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第一买受人什么情况下才能主张惩罚性赔偿

         第一买受人什么情况下才能主张惩罚性赔偿

　　首先，买受人只有主张解除买卖合同才能提出惩罚性赔偿要求。买受人主 张惩罚性赔偿责任应当具备两个条件，一是出卖人和买受人签订的合同合法有 效；二是导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。只有具备 以上条件，买受人才享有如下权利：一是请求解除合同；二是返还已付购房款 和利息；三是赔偿损失；四是请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。 但这里应注意两点：一是买受人只有在请求解除商品房买卖合同时，才能主张 包括惩罚性赔偿责任的后三项权利，而不得单独主张后三项权利。

　　其次，出卖人将该房屋实际交付第三人导致买受人无法取得房屋。这里涉 及到对“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”含义的理解。对买受人而 言，其与出卖人签订合同至少应当包括如下几种目的一是按照约定的时间取 得房屋；二是所取得的房屋能够正常使用；三是能够取得房屋产权。因此， “合同目的不能实现”和“无法取得房屋”可能包括如下几种情形：一是出卖 人没有按照约定的时间交付房屋；二是因出卖人履行不能致使买受人无法取得 房屋；三是因房屋质量问题致使买受人无法正常居住；四是因出卖人没有取得 商品房预售许可证明而无法取得房屋产权；五是因出卖人的其他原因未能在约 定或者法定期限内取得房屋产权。其中，第一种是出卖人逾期交房的情形，应 当受《商品房买卖纠纷解释》第十五条调整；第三种是房屋质量问题，应当 受该解释第十二条和第十三条调整；第四种情形应当受该解释第二条和第九条 第（一）项调整；第五种情形应当受该解释第十八条和第十九条调整；而第 二种情形应当是该解释所称的买受人不能实现合同目的、无法取得房屋的情 况。因此，只有在合同签订后，出卖人又将该房屋交付给第三人，因出卖人履 行不能导致买受人无法取得房屋的，买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。也就 是说，出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，但是买受人已经接收 房屋的，则买受人不得主张惩罚件赔偿责仟。

　　再次，出卖人未告知买受人乂将该房屋抵押给第三人。如果买卖合同签订 后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，因第三人主张抵押权而无法交 付房屋的，当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”。但是如果买 受人取得房屋后，第三人主张抵押权，这种情况下，买受人购买房屋的目的不 仅是能够取得房屋，而且也包含第三人不得向其主张任何权利的目的。因此, 商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人时，虽

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然买受人能够取得房屋，但是由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占 有、使用房屋的，买受人仍然可以主张惩罚性赔偿责任。