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购买外单位集资房，无效合同不受法律保护

         购买外单位集资房，无效合同不受法律保护

　　【案情】某市某外贸实业公司建设的集资房清苑住宅小区因环境优美，房 价低廉，颇受购房者青睐，很快成为抢购对象。刘小姐在熟人的介绍下，有幸 与市外贸实业有限公司签订了一份房屋买卖合同，约定r外贸公司开发的清苑 住宅小区清岚阁第二层210单元卖给刘小姐，该单元面积170平方米，单价 800元/平方米，总房款13. 6万元。签订该合同当天刘小姐即向外贸实业公司 交定金2万元和房款3万元整。当刘小姐筹集到了全部的购房款，按合同约定 时间向外贸实业公司交纳购房款时，外贸实业公司告知刘小姐房子已卖给了张 某，若要房子，李某买的集资房可以转让给她，但每套要加1万元，否则外贸 实业公司愿意退还刘小姐已交5万元。刘小姐闻讯大怒，< 起诉到法院，以外贸 实业公司欺诈为由要求按双罚原则由外贸实业公司赔偿定金和预付购房款共 10万元。

　　【审判】

　　法院经审理后认为，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效，刘小姐只能要 求返还已交的5万元定金和购房款。

　　【评析】

　　本案争议的焦点问题是，刘小姐与某外贸实业公司签订的集资房买卖合同 是否有效的问题。

　　首先，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效。

     ?根据我国《合同法》的有关规定，有效合同包括主体合格、双方当事人 意思表示一致、内容不违法，且符合法律、法规的形式要件。就本案而言，刘

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小姐与外贸实业公司签订协议无效。主要原因有两点：一是主体不合格。根据 《城市房地产经营管理条例》的有关规定，经营房地产必须取得房地产开发资 格。而依我国有关经济适用住房建设制度，集资房属经济适用住房范围，是企 事业单位为了解决内部职工的住房问题/企事业单位以拥有的划拨土地建设， 按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。本案中，外贸实业 公司不具备房地产开发资质。其次，内容违法。本案中合同的标的物是集资 房。而按照我国对集资建房的有关规定，该外贸实业公司既不具备房地产开发 资质，又是以划拨土地进行集资建房，所以其进行的售房行为是违反法律的禁 止性规定的。另外，就本案而言，刘小姐即使接受了外贸实业公司的建议擅自 转买李某的集资房也还是无效的。

　　其次，本案不适用双倍赔偿原则。

　　按照我国《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该 合同取得的财产，应当予以返还r?不能返还或者没有必要返还的，应当折价补 偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各 自承担相应的责任。对于无效合同，自始就不产生法律效力。换句话说，既然 合同无效，那么合同约定的定金条款也是无效的，当然也就不能双倍返还了。 另外，根据《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解 释》第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合问，是指房地产开发企业将 尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支 付价款的合同。对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适用。而从本案 来看，刘小姐购买的清苑住宅小区是集资房。而集资房不属于该司法解释的调 整对象，因此，即便该公司把房屋又卖给了第三人，刘小姐也不能按照最髙人 民法院的司法解释要求双倍赔偿。，?

　　提醒大家，现实生活中，许多单位违反国家政策，擅自进行房地产开发， 这类房屋又违规进人市场，严重地扰乱了房地产交易秩序。