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经济适用房的特点

                    经济适用房的特点

　　根据《经济适用住房管理办法》的有关规定，经济适用房具有以下几个 特点：

　　 供应对象必须经过审核

　　《经济适用住房管理办法》第二十条规定，购买或承租经济适用房的家庭 必须符合四个条件，一是有当地城镇户口或当地政府确定的供应对象；二是无 房或现住房面积低于住房标准的困难家庭；三是家庭收人符合当地政府划定的 收人线标准；四是符合当地政府规定的其他条件。一般来说，购房人提出购房 申请后，要由当地主管部门进行审核和公示。符合条件的家庭才能购买一套与 核准面积相对应的经济适用房，购买面积超过核准面积的部分，不享受政府优 惠，要由购房人补交差价。同时，该办法还明确规定符合购买经济适用房的家 庭只能购买一套经济适用房，必须在一定年限后，方可按市场价上市出售，且 出售后，不能再购买经济适用房。这些规定提高了购买经济适用房的购买准入 门槛，也会将一些炒房者挡在门槛外，确保真正的中低收入家庭能够买到经济 适用房。

　　 政府指导价限定了最高售价

　　《经济适用住房管理办法》第十七条规定，确定经济适用房的价格应当以保 本微利为原则，其销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价外 收取任何未予标明的费用。同时，经济适用房实行收费卡制度，各有关部门不得 变相向经济适用房建设单位收取额外费用。结合2003年1月1日实施的《经济 适用住房价格管理办法》，目前，经济适用房的价格是由“开发成本、税金和利 润”三部分构成，开发商应在销售前核算住房建设成本并提出书面定价申请, 报送政府价格主管部门确定，并在销售场所显著位置公布批准的价格、批准文号 及楼层、朝向差率。具体来说，经济适用房的价格构成包括由以下八项构成: 162 ①建设用地的征用和拆迁补偿、安置费;②勘察设计和前期工程费；③建安工程 费；④小区内基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；⑤以上四项之和 为基数的2%的管理费；⑥贷款利息；⑦税金;⑧前①~④项之和为基数的3% 以下的利润。由此可见，该办法就是要保证国家给予经济适用房建设单位的优惠 政策能够真正地由中低收入家庭得到。

　　 面积标准控制在80平方米左右

　　《经济适用住房管理办法》第三章第十四条规定，经济适用房要严格控制 在中小套型。中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平 方米左右。市、县人民政府可根据本地居民的收入和居住水平等因素，合理确 定经济适用房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。且第十五条规 定，经济适用房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节 能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。这种以法规 的形式控制经济适用房面积，可以切实发挥经济适用房解决中低收入家庭住房 问题的作用，并可为城市拆迁居民提供合适的房源。事实上，规定建设标准也 是规范建筑市场，防止开发商对经济适用房的粗制滥造。

　　 经济适用房贷款优先

　　《经济适用住房管理办法》第十一条规定，购买经济适用住房的个人向商 业银行申请个人贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提 供准予购买经济适用房的证明。个人住房贷款利息执行中国人民银行的贷款利 率，不得上浮。且第十二条规定，用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向 购买经济适用房的个人发放。本质上来讲，经济适用房的功能就是解决中低收 人家庭的住房问题，政府在购房的金融政策上给予相应支持，与其他住房贷款 相比，经济适用房的公积金贷款要适当优先。这种对规范市场、解决中低收人 者的住房问题能起到有效作用，深得人心。