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房改房的房龄难以分辨，买主四处求证苦不堪言

        房改房的房龄难以分辨，买主四处求证苦不堪言

　　【案情】2005年9月15日，杭州楼先生通过某中介公司，相中了本市西 溪路上的一套二手房，该房屋面积44.7平方米，位于四层楼的一楼。当时，

房东和经纪人都告诉他，房子建于1985年，楼先生觉得房屋还算新，于是几 经还价后，楼先生很快就痛快地答应以33万元成交。然而，当楼先生2005年 , 11月18日拿着前一天刚刚办出来的房产证，到杭州市房产档案馆查房子的真 正年龄时，顿时傻了：档案馆里的工作人员调出来的资料显示，该房的测绘年 份是1975年，这意味着该房子的建造年代在1975年左右。

　　现在楼先生非常后悔，他说：“如果事先知道房子已经30年房龄了，我肯 定不买的。事先房东不愿意提供相关证件帮我去查，我自己又太相信对方的一 面之辞。现在房款也付了，房产证都办出来了，我还有什么方法呢?”

　　【评析】

　　一、房改房的年龄难以分辨，举证责任谁来负担

　　据了解，随着房改房交易取消收取超额所得收益金政策的出台，房改房的 成交在各地二手房交易比例中逐渐加大。在宏观调控以后，面积五六十平方米 的房改房因为总价相对低且地段好等原因，更受自住型卖家的青睐。目前在所 有二手房成交中，房改房所占的比例为20%?30%。成交董的上升，使得这 种因房龄模糊产生的纠纷越来越多。

　　房改房的土地一般是属于国家划拨性质的，房改房只有在成交一次后性质 转变成私房、并补交了土地出让金以后，才开始计算70年使用年限。这就为 查证该房屋的真实建造年龄带来了一定的困难。以往通过看房子的外立面新旧 来分辨房龄的办法，在如今越来越多的城市改造和墙体粉刷工程下，变得越来 越没有用。尽管一部分房改房的房产证所附的分层分户图上，会透露一点房子 “出生年代”的信息，比如手工绘制的平面图上会有一串五位数的编号，如 12394，这里的‘94’就能当作其建筑年代的参考，误差一般不会超过2年， 但并不是所有房改房的分层分户图上都有这样的编号。1995年以前，许多测 绘情况还不是很规范，有的测绘局并没有该地块的建筑档案，这样就没法通过

150 房产证来看其建筑年代了。当然，也可以到房改房所建的单位去了解，但很多 单位都已经不存在了。最保险的方法是直接到房产档案馆去查。但房产档案馆 的工作人员介绍，他们提供查询的也不是房子的准确建筑时间，而是房子的测 绘年份，这个年份一般拿来当作建筑年代的推测依据。房东可凭身份证明免费 查自己房子的建筑年代，而外人也可凭本人身份证査到别人房子的建筑年代， 以及是否有抵押、冻结等情况，不过需要支付30元远程联网查询费，同时只 能得到口头告知的信息，不提供任何书面凭据。实践中，中介公司一般依据已 成交的个案，或者询问周围邻居来推断出其大概的建筑年代。但由于一个小区 有分期开发等原因，各个建筑可能建造的年代也不尽相同，最终还得以房东报 上来的年代为准。为此，有的中介公司会要求业主写下类似“我保证房子是 几几年的承诺”，以避免将来的纠纷。

　　有人认为应该让业主承担欺诈责任。但虽然不排除有的业主为了促成成 交，房龄少报几年的情况存在，但有时候房东自己也实在弄不清楚房子的具体 年代了。

　　二、房龄的变化会影响到房屋的使用

　　由于设计工艺、施工工艺等技术手段都在不断进步中，相关的建筑标准门 槛也在提髙，1975年的房子比1985年造的房子在各方面都会差一点，房子的 很多部分并没有达到70年的使用要求。举例来说，现在商品房一般外墙、幕 墙的设计质保期（就是俗称的“寿命”）为10~15年，如果外墙用的是涂料, 可能设计寿命更短点，过了寿命年限，就会变得比较难看，需要动用业主所交 的物业维修基金修缮。

　　具体到楼先生购买的这种外墙只有水泥砂浆的房子，时间久了，砂浆逐渐 脱落以后，下雨天雨水就会逐渐渗透到墙里。一旦渗进去的雨水结冰，就会把 裂缝逐渐撑大，致使粉刷层与结构层脱开，产生空鼓现象。严重的话，粉刷层 还会掉下来。另外，PVC落水管等材料的设计寿命一般为20年左右，以前的 老房子使用的是铸铁管，尽管强度相对较大，但使用的寿命也差不多只在,20 年左右。而且，现在房屋的抗震、防火等性能要求也在逐渐提高，以前的标准 都相对较低。还有电路、防渗漏等方面都有设计的使用寿命，时间越久问题自 然越多。以上这些情况都会影响到居住。