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“一房二卖”构成违约，赔偿双份违约金悔不当初

       “一房二卖”构成违约，赔偿双份违约金悔不当初

　　【案情】2004年3月，李先生第一次将房屋卖给黄先生，卖价48万元。 而就在李先生正准备办理过户手续时，正值2005年1月房价一路上涨，李先 生便以其妻子不同意为由要求和黄先生解除合同，并提出愿意按约赔偿房价 20%的违约金；但黄先生不同意，起诉至法院要求继续履行合同。而就在法院 审理期间，李先生又将该套房屋以86万元卖给郭小姐，双方已经签订了房屋 买卖合同，且李先生也已经按约收到了郭小姐5万元首付款。此时，法院应黄 先生的要求查封了该房屋。案发后，恰遇国家发布了一系列房地产新政，使得 房价涨势被遏制，而此时，郭小姐也以卖方逾期交房超过15天为由，要求解 除合同，并要求获赔20%的违约金。

　　【审判】

　　法院经审理后认为，李先生与黄先生的合同继续履行，同时因为李先生的 违约赔偿黄先生9. 6万元违约金；

　　李先生和郭小姐签定的合同解除，同时，赔偿郭小姐17. 2万元的违约金。

　　【评析】

　　随着二手房市场火爆和市民维权意识的增强，各类房产纠纷也多了起来， 其中由“一房卖二主”引发的房产纠纷主要表现为到期不交房、转卖等现象。

　　对于“一房二卖”现象，2003年4月28日，最高人民法院公布了《关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房 纠纷解释》），自2003年6月1日起施行。其中，第八条规定：“具有下列情形 之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求 解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过 已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买 受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该 房屋出卖给第三人。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下 列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购 房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿 责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品 房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒

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所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　就本案而言，对于李先生与黄先生签定的合同，属双方真实意思表示，符 合法律规定，李先生反悔卖房属违约行为。我国《合同法》第一百零八条规 定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可 以在合同履行期限届满之前要求其承担违约责任。”我国《合同法》共规定了 五大类违约责任形式，即继续履行、采取补救措施、赔偿损失、定金责任以及 违约金责任。就本案而言，黄先生既可解除合同获得违约赔偿，也可要求继续 履行合同，这是黄先生的选择权，因此法院支持黄先生要求继续履行合同并承 担违约金是合法的。

　　至于李先生与郭小姐签定的合同，根据《商品房纠纷解释》第八条、第 九条，因其房屋被查封，无法交房和过户，并已超过双方约定期限15天。因 此，郭小姐有权解除合同，并按约可获得总房价款20%的赔偿。

　　提醒大家，在房屋买卖合同的签订和履行中，应本着诚实信用的原则，切 实履行合同义务。否则，擅自违约带来的损害可能远比得到的利益多。