许斌龙的空间

—方出售共同共有房屋，另一方以侵权主张合同无

         —方出售共同共有房屋，另一方以侵权主张合同无效

　　【案情】2004年1月10日，丈夫周某与妻子陈某共同购买了一套房屋。 2005年1月3日，陈某将该房屋出售给徐某，双方同时签订了《房地产买卖 合同》，而且又与中介公司签订了《房地产买卖居间协议》。签合同当日，徐 某向陈某支付了2万元定金。由于该房屋属周某和陈某共同共有，故在签约期 间，徐某及中介公司都注意到这个问题并向陈某提出质疑，但陈某当时出具了 委托书，其中写明，周某委托陈某出售该房屋，并代为办理一切事宜。在上述 两份合同中，陈某代表周某在“出卖方” 一栏中签名。另外，中介公司经办 人与周某通过电话，多次就出售该房屋事项进行过联系。2005年3月10日， 该房屋进行了产权过户。

　　后来，由于房屋的价格上涨，周某便以当时陈某出售房屋时自己买卖不知 情为由，要求法院判决陈某与徐某签订的房屋买卖合同无效。

　　【审判】

　　法院经过审理后，驳回周某的诉讼请求。

　　【评析】

　　本案是一例因出售共同产权房屋而引起的纠纷，实践中类似的纠纷很多。

　　本案争议的焦点有两个，一是陈某出售房屋时，是否征得了共有人周某的 同意；二是陈某和徐某签订的房屋买卖合同是否有效。

　　　　　　　一、陈某出售房屋征得了其丈夫周某的同意

　　双方共有房屋产权是指该房屋的所有权为两个公民或法人共同亨有，是一 个所有权同时归属两个主体享有的权属状态。根据我国现有的法律规定：共有 关系分为按份共有和共同共有两种类型。由于双方共有房屋产权的共有关系分 为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处理双方共有房屋产权时也应分为 两种情况：①处理按份共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自 的份额，对房屋享有、使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按 份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得

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擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。②处理共同共有关系 的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋者享有平等的所有权，承担共同的 义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终 止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行 处理；无协议的，根据等分的原则进行处理，并考虑共有人对房屋的贡献大 小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行处理。

　　就本案而言，周某与陈某作为系争房屋的共同权利人，其中任何一方对系 争房屋权利进行处分时，均应取得另一方的认可。陈某在出售系争房屋时出具 委托书，而且从徐某提供的证据即电话记录看，周某确于购房签约期间与中介 公司经办人多次联系。周某虽称此为其他事宜与经办人通话，但周某对此未提 供相应证据，故可知周某对陈某出售系争房屋是明知的。综上，如委托书确系 周某出具的，则周某须对陈某以其名义实施的代理行为承担责任；如委托书并 非周某出具，则周某在明知陈某售房行为的情况下却未对该行为作出否定表 示，亦应视为周某已实际同意该售房行为。故周某以其并不知晓或并未认可售 房行为为由，要求确认与徐某之间的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求, 不应得到支持。