许斌龙的空间

我国现行房地产居间合同的现状

                 我国现行房地产居间合同的现状

　　我国现行房地产居间合同是伴随着中介市场发展而发展的，与国外一些发 达国家的房地产市场相比，还属于早期的摸索阶段。房地产经纪人的居间活动 可以促进房地产交易的达成，加快房地产的流通速度，有利于房地产资源的分 配和利用。同时，巨大的利润空间，使得大量的经营者进人这一领域，由此也 引起了众多的纠纷。一些房地产经纪人机构及工作人员为追求短期利润，不惜 抛开道德诚信，故意欺诈做出一些违法行为。而对于房地产中介服务行业，我 国目前仅有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《经纪人管理办法》、《城 市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法律法 规及规章，在此基础上各地的工商、房管等部门也相继出台了一些“通知”、 “办法”、“条例”之类的地方性法规。但这些法规的广度、深度以及对违规行 为的震慑力度，尚不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范和发展市场 行为，还需进一步加以完善。上述关于房地产中介服务的各类法规中无一明确 提及房地产居间合同形式和向社会提供一些规范的合同格式。这对市场规范操 作产生很大弊端。

　　现实生活中，基于人们需求的多样性，房地产居间合同一般没有固定的格 式，委托人与居间人之间达成的也经常是口头合同。至于口头合同，要想令其

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成为一个能够有效履行的合同具有相当大的难度，毕竟并不是每一个人都是讲 究信用的，且我国尚未像某些外国一样设立个人信用档案，人们履行合同的信 用度可想而知。

　　以书面合同而言，现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大 部分为居间人所提供的格式合同或买、卖一方提供的格式合同，而这些内容各 异的合同仅有一个共通点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平 体现买卖各方的利益平衝。以广州市为例，关于房地产二手买卖的格式合同仅 有一个，就是由广州市房管局于20世纪90年代初印制的仅有七八条内容的合 同，其中对买卖双方的权利义务规定的非常简单，根本不能适应如今的市场需 要。单凭付款方式一栏就可体现出其狭隘性和落后性，现在的付款方式早已不 限于一次性付款、分期付款两种，还可以有银行按揭付款、抵押权终止后一次 性付款、转按付款等。在没有任何房地产居间合同规范文本的情况下，国内房 地产市场上的合同运作显得非常混乱。于是，一些信誉度较高的大型中介公司 纷纷联合起来制定格式合同，但这些合同的出发点也多是偏向于中介公司一方 的，形式上公平实质内容却暗有文章，以达到中介公司利润最大化的目的。

　　内地房地产居间合同与香港相比较而言，香港地产代理监管局作为地产管 理部门负责向地产交易者及地产代理人提供多种格式的文本，并且由相关法例 强制规定适用该十二种标准文件，如《出售香港住宅物业用的地产代理协 议》、《购买香港住宅物业用的地产代理协议》、《出租香港住宅物业用的地产 代理协议》、《承租香港住宅物业用的地产代理协议》、《物业资料表格》、《出 租资料表格》等。这种由行政机关对行业迸行基本管理的做法对国内房地产 行政管理部门有着重要借鉴意义。

　　立法规定使用格式合同及由相关政府主管部门拟订规范的合同文本是很有 必要的，各地方房地产主管部门应当在公平、平等的基础上尽快制订出相关的 合同文本供房地产市场主体使用，以创造国内房地产市场有序良性竞争、公平 公开、诚实信用的市场环境。