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抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定

分类：案例集锦时间：(2013-09-20 09:10) 点击：201

抵押权等他项权利的成功设定与是否消灭的认定
——中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行与新疆龙岭实业有限公司、北京全国棉花交易市场棉花配送有限公司确认抵押权纠纷案
【裁判摘要】
登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为，设定了他项权利，产生公示的效果，具有公信力。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的意见》的规定，人民法院可以认定抵押有效。根据《中华人民共和国担保法》第36条第2款规定，以出让方式取得的国有土地使用权作抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。本案抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》相关规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。
中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (2007)民二终字第61号
上诉人（原审原告）：中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市河南东路6号。
负责人：周小玫，该支行行长。
委托代理人：许梅，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人：王辉，北京市天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆龙岭实业有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市北京南路22号。
法定代表人：解飞，该公司总经理。
原审第三人：北京全国棉花交易市场棉花配送有限公司。住所地：北京市西城区金融大街33号B座12层。
法定代表人：史建伟，该公司董事长。
委托代理人：邢志敏，北京市铭泰律师事务所律师。
四' 抵押1535
上诉人中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行（以下简称农行河南路支行）为与被上诉人新疆龙岭实业有限公司（以下简称龙岭公司）、原审第三人北京全国棉花交易市场棉花配送有限公司（以下简称棉花配送公司）确认抵押权纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区髙级人民法院（2005)新民二初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员裴莹硕担任审判长，审判员朱海年、宫邦友参加的合议庭进行了审理。书记员安杨担任记录。本案现已审理终结。
新疆维吾尔自治区高级人民法院审理查明：1998年7月21日至2001年12 月29日，龙岭公司与农行河南路支行先后签订了 14份《抵押担保借款合同》。农行河南路支行先后发放贷款本金共计9440万元。截止到2004年3月21日，龙岭公司共欠农行河南路支行贷款本金9440万元，利息17315718. 36元。其中 1500万元债权已由该院（2002)新民二初字第54号民事判决所确认。
1993年9月1日，新疆银河房地产开发集团公司（以下简称银河公司）与乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，银河公司以715000 元取得位于乌鲁木齐市北京路二宫乡规划建设用地面积7500平方米，出让面积为6000平方米的土地。同年3月26日银河公司与龙岭公司的筹备方新疆农牧商联合大厦筹委会办公室（以下简称筹委会办公室）签订《银河大厦有偿转让合同书》，银河公司以1400万元将银河大厘包干转让给筹委会办公室。同年9 月24日，乌鲁木齐市土地管理局同意转让。同年9月26日龙岭公司取得国有土地使用证。在该“国有土地使用权证”上始终没有该土地使用权已经抵押的他项权利登记。
农行河南路支行和龙岭公司于1997年11月12日、1999年9月29日及 2000年9月29日在乌鲁木齐髙新技术开发区土地管理局（以下简称开发区土地局）和土地房产局（以下简称开发区土地房产局）申请在建工程抵押登记，开发区土地局和开发区土地房产局同意双方的申请。在1997年11月12日和 1999年9月29日的申请书上“审核意见”和“审批意见”处盖有“乌鲁木齐高新技术开发区土地管理局国有土地使用权抵押专用章”和“乌魯木齐髙新技术开发区土地房产局房屋抵押专用章”。在2000年9月29日的申请书上“审批意见”处盖有“乌鲁木齐高新技术开发区土地管理局国有土地使用权抵押专用章”。2000年12月19日，龙岭公司取得了编号为乌政房字（2000)第0070954 号的“公房产权证”。该“公房产权证”上载明：层数31层，建筑面积 40724.5平方米。2001年3月20日，中国太平洋保险公司乌鲁木齐分公司取得该楼31层中的第3、6、7层共计面积为490. 34平方米的产权并办理了公房产权证。
5361最高人民法院商亊审判指导案例•借款担保卷
受新疆维吾尔自治区髙级人民法院指令，乌鲁木齐铁路运输中级人民法院于2003年12月丨6日受理了 67件以龙岭公司为被执行人的系列案件，涉案总标的1.9亿元左右。其中农行河南路支行为1. 1亿元。现龙岭公司所属的龙岭大厦已经乌鲁木齐铁路运输中级人民法院委托乌鲁木齐新发拍卖有限公司拍卖成交，所得价款7200余万元，已进入拍卖款分配阶段。在执行过程中，农行河南路支行持法院判决及赋有强制执行效力的债权公证文书申请强制执行，并请求对其抵押债权优先受偿。
另查明：1992年12月25日，新疆维吾尔自治区农业厅、兵团农业局、新通农牧业技术开发服务部、新疆农牧商联合大厘筹备委员会联合发出《关于集资筹建“新疆农牧商联合大厦”的公告》，以股份制形式筹备资金，每股25万元，凡集资一股，可分得大厦50平方米写字间一间，50平方米住宅一间。并与各团场签订了集资建房协议。协议要求各团场所集资金必须在1993年12月 30日前汇出。该协议还规定了相关的责任条款。1994年10月，新礓农牧商联合公司将大厘产权整体转让给龙岭公司。大度竣工后，龙岭公司通知各集资户、以物抵债户前往开发区房产局缴纳房产契税款，办理房屋所有权过户手续。在此期间，龙岭公司已陆续将部分写字间划归集资单位、以物抵债单位，由他们经营管理，并积极协助办理产权过户手续。但在办理过程中，龙岭公司因涉案债务过多，龙岭大厦整体被法院查封，相关过户手续无法继续办理，处于停滞状态。
农行河南路支行于2004年4月15日向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起诉讼，请求：1.依法确认农行河南路支行对龙岭公司享有的债权本金部分 7940万元合法有效；2.依法确认截止到实际支付之日的利息合法有效（截止 2004年3月21日为17315718. 36元）；3.依法确认原告因上述总计 111713718. 39元愤权，对设定抵押的财产和权益所享有的抵押权合法有效；4. 依法判令农行河南路支行对龙岭公司设定抵押的财产和权益优先受偿；5.判令龙岭公司承担本案的全部诉讼费用。
新疆维吾尔自治区髙级人民法院审理认为，农行河南路支行与龙岭公司之间签订的14份借款合同，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当严格履行各自的义务。合同签订后，农行河南路支行依约履行了向龙岭公司发放借款的义务。借款逾期后，龙岭公司至今未能偿还借款，故龙岭公司应承担偿还农行河南路支行借款本息的民事责任。龙岭公司于1993年9月26日以出让方式取得了 7960. 5平方米的土地使用权。但在其与农行河南路支行于1998年至 2001年间签订的14份《担保借款合同》中虽然均约定以龙岭公司提供抵押担保的方式偿还债务，双方也分别于1997年11月12日、1999年9月29日及
四、抵押537
2000年9月29日向相关部门提出抵押登记申请并得到批准，但在诉讼中，农行河南路支行未能提供该宗土地使用权已经抵押的他项权利登记的证据。该院调取的证据中也未反映出该宗土地使用权已经办理了他项权利登记。2000年9 月29日，双方第三次向相关部门提出在建工程抵押登记并获批准后，龙岭公司于2000年12月19日取得公房产权证。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”但在龙岭公司取得的公房产权证上未见有该房屋已经抵押的他项权利登记。因此根据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）的规定，农行河南路支行与龙岭公司签订的《担保借款合同》有效，但由于双方办理的抵押登记存在瑕疵，与建设部的规定不符，因此其抵押登记的效力不能对抗其他第三人。因此，河南路支行对龙岭公司的抵押物不享有优先受偿的权利。因本案的借贷关系与第三人棉花公司无关，但棉花公司作为龙岭公司的债权人也应当享有对其债权的分配，此债权的分配可在执行中解决。该院经审判委员会于2006年11月16日第37会议决议，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十六条之规定，判决：一、龙岭公司向农行河南路支行支付借款本金79400000元；二、龙岭公司向农行河南路支行偿付借款利息17315718. 36元（截止2004年3月21日）；三、驳回原告河南路支行的其他诉讼请求。该判决所确定的给付义务，龙岭公司应自该判决生效之日起十五日内向农行河南路支行履行，否则加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568588. 59元（农行河南路支行已预交），由龙岭公司承担。
农行河南路支行不服新疆维吾尔自治区髙级人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定和査明的事实错误。1.本案中涉及的在建工程抵押登记，是在乌鲁木齐高新技术产业开发区土地规划房产局办理的，抵押的范围是在建工程龙岭大厦的土地使用权，面积6505_9平方米，和抵押时已经建成并开始实际使用的在建工程，面积35343.62平方米。在抵押登记办理过程中，登记机关将抵押人龙岭公司的土地使用权证和其他有关建设手续原件留存在登记机关至今，并在登记完成后，向农行和龙岭公司颁发“乌魯木齐高新技术产业开发区房、地产抵押登记表”（以下简称“房地产抵押登记表”）。且该登记表中抵押登记机关分别加盖了 "土地房产局国有土地抵押权专用章”、“土地管理局国有土地使用权专用章”,并在该抵押登记机关的登记文件中记载，该抵押登记表中记载了抵押登记的具体内容，发生公示的效果，系登记管理机
5381最高人民法院商亊审判指导案例•借款担保卷
关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记，设定了他项权利。（2002) 新民初字第54号民事判决已经发生法律效力，对涉及到本案争议的房产抵押登记的事实予以认定。而在本案中又作出完全否定的认定，后一判决是明显违反民事诉讼法的有关规定的。因此，龙岭大厦在建工程抵押登记有效，农行河南路支行对龙岭大度享有抵押权。2. —审法院查明的“龙岭公司所属的龙岭大厦已经乌鲁木齐铁路运输中级人民法院委托乌鲁木齐新发拍卖有限公司拍卖成交，所得价款7200余万元，已进人拍卖款分配阶段”并非事实。买受人并未足额缴纳拍卖款，拍卖款并未进人分配阶段。并且，由于房地产管理部门认可农行河南路支行办理的抵押登记有效，抵押尚未解除，因此，拒绝对上述房产办理过户手续。3. —审法院对于农行河南路支行提交的多份证据未予查明认定，直接影响本案有关抵押权效力的认定。其中农行河南路支行提交的第97份证据是乌鲁木齐铁路运输中级人民法院的拍卖委托书证明，虽然乌鲁木齐铁路中级人民法院对本案涉及的龙岭大厦已经委托拍卖，但由于龙岭公司未告知受让人该房产已经抵押，所以农行河南路支行对抵押物龙岭大厦及其占用土地使用权仍享有抵押权。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为，在农行河南路支行取得的房产证上未见有该房屋已经抵押的他项权利登记，违反建设部《城市房地产抵押办法》第三十四条第二款的规定，并根据担保法的有关规定，认为农行河南路支行抵押登记的效力不能对抗第三人等是完全错误的。在已经对在建工程抵押登记，抵押权有效的条件下，没有根据上述规定办理相应的变更登记，原抵押权应当继续有效，同时根据抵押权作为物权具有追及效力的原则，和《最髙额抵押合同》第四条的约定，农行河南路支行对龙岭大厦在建工程的抵押权，应当及于办理房屋权属登记后房屋产权证项下的对应的房产。综上，请求：1.判令撤销新11维吾尔自治区髙级人民法院（2005)新民二初字第11号民亊判决书第三项；2.改判确认农行河南路支行因111715718. 36元债权，设定抵押的财产和权益所享有的抵押权合法有效；3.改判农行河南路支行以龙岭公司设定抵押的财产和权益优先受偿；4.判令由龙岭公司承担本案全部诉讼费用。
被上诉人龙岭公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
第三人棉花配送公司陈述称：一、根据地方性在建工程抵押登记管理办法，只有在借款用于在建的建设才可用在建工程作抵押；二、在建工程应有评估价值；三、没有形成公示的情况下不能享有优先受偿权。
本院除认定原审查明事实外，另查明，农行河南路支行和龙岭公司于2000 年9月29日在乌鲁木齐高新技术开发区土地管理局申请在建工程抵押登记，该
四、柢押
抵押登记表中“审核意见”一栏记载：龙岭公司在建工程龙岭大度，经农行河南路支行同意，抵押土地面积6505. 9平方米，抵押在建工程面积35343. 62平方米。同意抵押。在该登记表审批意见一栏中记载：同意。
本院认为：农行河南路支行对龙岭公司抵押的财产和权益所享有的抵押权是否真实有效，以及农行河南路支行对该财产和权益或对其进行拍卖所获的价款是否享有优先受偿权取决于双方签订的担保合同是否真实有效和双方是否就该财产在抵押登记机关进行了有效的抵押登记。本案涉及的三次抵押登记，均有抵押登记机关颁发的“房地产抵押登记表”，且该登记表中分别加盖有“土地房产局国有土地抵押权专用章”、“土地管理局国有土地使用权专用章”，并在该抵押登记机关的登记文件中记载，应认为登记管理机关对在建工程和相应的土地使用权进行抵押登记的行为已经完成，设定了他项权利，具有公信力，并产生公示的效果。根据一审查明的事实，该登记至今没有撤销。农行河南路支行与龙岭公司的抵押合同中也已明确约定以在建工程已完工部分进行抵押，根据一审法院的调査笔录显示，该院曾经在2006年6月29日到开发区土地规划房产局，对本案涉及的龙岭大厦抵押手续问题向抵押登记的经办人张鑫、林育齐进行调査，被调查人均表示当时开发区没有他项权利证书，只要在抵押登记表上盖章即为办理了抵押登记。另据一审法院从乌鲁木齐市城乡建设档案馆调取的档案资料显示，“房地产抵押登记表”始终在档案中，并未作废或者注销。上述事实表明，在建工程抵押手续完备，唯一瑕疵是基于当时新礓维吾尔自治区乌鲁木齐市开发区的特殊情况，没有办理他项权利证书，但该瑕疵不足以影响在建工程抵押的效力，应认定抵押成立并生效。一审法院在认定抵押合同生效的同时，根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款即 “以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”，并根据《担保法》的规定，认为在龙岭公司取得的公房产权证上未见有该房屋已经抵押的他项权利登记，因双方办理的抵押登记存在瑕疵，与建设部的规定不符，因此该抵押登记的效力不能对抗其他第三人，农行河南路支行对龙岭公司的抵押物不享有优先受偿权的认定错误，应予纠正。《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章，《担保法》的法律位阶高于该部门规章，应当优先适用。本案所涉三次抵押，均包括在建工程已完工部分以及土地使用权的抵押，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的意见》（以下简称《担保法解释》）第四十七条的规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据《担保法》第三十六条第二款
5401最高人民法院商寧审判指导案例•借款担保卷
规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。龙岭公司在乌鲁木齐市房产登记机关办理了龙岭大厦的房产证以后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致抵押权消灭。抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。因此，在土地使用权抵押和在建工程抵押并未解除，且抵押物没有灭失情况下，应视为抵押延续，具有对抗第三人的效力。根据《担保法》第三十三条规定，抵押人对龙岭大厦拍卖所得价款，依法享有优先受偿的权利。抵押权人在抵押人将在建竣工项目于2000年12月19日在市房产部门办理该房产证前的三个月即9月29日，还在开发区房地产部门办理了续押登记。该房产被法院査封后，抵押人客观上也无法继续重新办理房产抵押登记。因此，对在建工程完工后未按照《城市房地产抵押管理办法》规定继续办理房产抵押登记，抵押人不存在主观过错。
综上，龙岭公司与农行河南路支行于1998年至2001年间签订的14份《抵押担保借款合同》均约定以龙岭公司提供抵押担保的方式偿还债务，该合同是双方真实意思表示，应认定抵押关系成立。根据《担保法》第四十一条的规定，以土地使用权作为抵押财产的，应办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。在诉讼中，农行河南路支行提交的证据证明了双方分别于1997年11 月12日、1999年9月29日及2000年9月29日向相关部门提出抵押登记申请并得到批准，履行了必要登记手续，抵押权人未获得土地使用权抵押他项权利登记凭证，并非不能获得，而是特定历史条件下当地房地产部门的通常惯例所致，并不能因此影响他项权利登记的公示和公示效力，农行河南路支行应当在 2000年9月29日抵押登记中所确认的35343. 62平方米面积的范围内享有优先受偿的权利。龙岭公司在2000年12月19日取得《抵押担保借款合同》所涉使用权已抵押的土地之上的建筑物的公房产权证后，虽未按照《城市房地产抵押管理办法》完成新房抵押登记，但不影响抵押的效力，物权对世效力依然存在。本院依照《担保法》第三十三条第一款、第三十六条第二款、第四十一条、《担保法解释》第四十七条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持新疆维吾尔自治区髙级人民法院（2005)新民二初字第11号民事判决第一、二项；
二、撤销新疆维吾尔自治区髙级人民法院（2005)新民二初宇第11号民事判决第三项；
三、中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行对新疆龙岭实业有限公司依法享有的7940万元债权本金及利息17315718. 36元，在抵押人新疆龙岭实业有限公
四、抵押丨541
司对龙岭大度抵押登记财产拍卖款项范围内，享有优先受偿的权利。
本判决所确定的给付义务，新遯龙岭实业有限公司应自本判决生效之日起十五日内向中国农业银行乌鲁木齐市河南路支行履行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定处理。
本案一、二审案件受理费各568588. 59元，均由新疆龙岭实业有限公司承
担。
本判决为终审判决。

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