近几年来，由于国内房地产业的迅猛发展，促进和带动了国内相关产业的良好发展态势，房地产业已成为促进国民经济增长的重要支柱产业。但同时，由于我国相关法律的滞后和房地产市场机制的不健全，房地产市场的不诚信之举如“虚假广告”、“定金圈套”、“面积缩水”、“质量纠纷”等严重侵害消费者权益的事件也在频繁发生。2003年5月7日，最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），《解释》对于规范房地产市场交易行为、保护房地产买卖当事人的合法权益、维护房地产市场交易秩序的稳定无疑均起到了好的作用，有效解决了当前出现的大量商品房买卖纠纷。然而，笔者认为，《解释》在协调商品房交易双方利益关系上虽然起到了不可替代的保障作用，但是在司法实践中仍然存在一些问题，以致影响到《解释》的立法初衷。
首先，《解释》第3条对于出卖人发布的“销售广告”及“宣传允诺”成为合同要约的条件缺乏明确具体的规定，《解释》第3条规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确有重大影响的，应当视为要约。”但在司法实践中，要认定出卖人就其所作的广告允诺对商品房买卖合同的订立及商品房价格是否具有重大影响，则不具操作性。房屋不同于其他商品，而对于购房者而言，决定他们购房的动机是不一样的，所以，法院如果仅仅根据当事人的陈述，很难认定出卖人的房产广告对于购房者的心态是否形成了影响，对其所订立的买卖合同是否起到了决定性作用。在实际审判过程中，就很有可能造成买卖双方无休止的扯皮，不利于纠纷及时解决。
其次，《解释》中有关于以定金形式作为合同担保的规定，并特别规定“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该规定的立法原意是希望解决现实中出现的定金圈套问题，以保护买受人，同时维护交易秩序的稳定。但笔者以为，该规定并不能有效解决现实中的定金圈套问题。
通常在商品房买卖交易中存在这样一个模式：买受人在正式签订商品房买卖合同之前，一般都根据出卖人的要求，先签订认购书并交纳几万元不等的定金，并约定在规定的时间内到售楼处签约，否则，定金将不予退还。但问题是，签订合同需要双方协商一致才能达成，买受人在签订认购书之前还并不知道所将要签订的商品房买卖合同的内容，如果买卖双方在签约过程中就某一条款不能达成合意，以致合同未能订立怎么办？这究竟是买受人的过错还是出卖人的过错呢？法院将怎样认定《解释》中规定的所谓“当事人一方”的原因呢？而类似情况却在实践中大量存在着，不同法院对此问题的判决结果也往往大相径庭。因此，该规定也不具可操作性。
其三，关于商品房的交付问题。《解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”最高人民法院副院长黄松有在接受记者采访时也明确表示：“交钥匙”即视为房屋的转移占有，除非当事人另有约定。但笔者以为，交钥匙是房屋交付的外在表现，而交付的房屋是否成立相关法律法规所规定的条件才是“转移占有”的实际标志，如果交付的房屋不具备法律法规所规定的条件，则交易就会变成不合法。笔者曾代理过一起案件，对方出卖人交付的房屋没有通过规划验收，原因是违法加层，所以根据相关行政法规是不能取得《峻工验收备案表》的，但出卖人却提前通知买受人办理了入住手续，交付了该房屋。后来的情况是出卖人通过补办规划手续、交纳罚款才取得规划验收合格证，但根据相关规划法规，违章建筑有些可以通过补办手续或交纳罚款保留下来，有些则是必须要拆除的。如果出现类似情况，又将如何？是不是还以“交钥匙”为房屋转移占有的标志呢？（二OO四年二月）
