2000年，北京市海淀区某公寓的几十名业主因商品房公用面积分摊不公和面积缩水状告某开发商，激起了社会强烈反响……
今年2月25日，朝阳区某小区的近百名业主打出“某项目业主售房会”的横幅，在小区门前摆开卓子，对前来看房的的购房人叫卖，愿以七八折不等的优惠价格转卖自己的房屋，引来了众多围观者……
也就在今年2月，购买北京经济技术开发区某小区商品房的业主们集体组建业主委员会临时小组，准备为小区房屋公用面积分摊问题向开发商讨个公道……。
类似的案例还有很多。但都不外乎一个商品房交易中的有关公用面积分摊公与不公的问题，而这个问题正是当前商品房交易中买卖双方争议不休的热点。因此，笔者试图就商品房公用面积分摊怎样相对公开、合理在本文作些探讨。
关于商品房公用面积如何分摊，目前的法规依据主要是建设部于1995年9月8日颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），北京地区实行的主要法规依据是“京国土房管权字｛2000｝第369号文”《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。根据北京地区现行的法规依据，商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊可用下列4个公式表示：
（1）商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；
（2）分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数；
（3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和；
（4）公用建筑面积=整幢楼建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积。
从上列的4个公式中，可以看出，购房者对除了套内建筑面积能通过套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积以后略有感知之外，对分摊到业主头上的公用建筑面积到底有多大、公用建筑面积的分摊系数是多少、公用建筑面积整体多少、套内建筑面积之和多少、整幢楼的建筑面积是多少、不应分摊的公用建筑面积是多少等等根本无法获知。
举例来说，开发商销售的商品房应分摊的公用建筑面积为500平方米，但是开发商实际上分摊到业主们头上的公用建筑面积却是840平方米，由于业主们不知内情，更不知道怎样测算，通过一般途径不可能知道被多摊了340平方米，加之开发商隐瞒内情，业主们面临举证难或无法举证的情况，在这种情况之下，业主的合法权益就可能受到不应有侵害。
因此，基于上述情况，笔者认为应采取以下措施来解决公用建筑面积的合理分摊：
（1）楼盘竣工后，开发商应将整幢楼的建筑面积和套内建筑面积之和以及不应分摊的公用建筑面积等基本数据告知购房业主，以使每个购房者都能通过已公开数据计算出其他数据，以明确其自身权益。
（2）楼盘竣工后，开发商应将分摊到业主头上的公用建筑面积总值、及构成总值面积的各项目面积列表公示，或在购房合同的附件中列明，以备购房业主查验监督。这样做，既能体现开发商的公信，又尊重了购房者的知情权。
（3）购房业主可以自己或聘请律师通过向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件和数据资料。比如，最终的设计图纸、设计方案、最终的面积测量报告、各种数据的计算方式等，以获取和验证开发商提供数据的真实性。
（4）按照《商品房买卖合同》示范本第四条显示的内容，以“套内建筑面积”结算房价。
总之，我国房地产交易市场目前还存在许多不规范以致严重侵害购房者利益的情况，由于这些现象的存在，影响了房地产交易市场的规范运作和发展，同时也不同程度地影响到社会的和谐与稳定，因而关于公用建筑面积的合理分摊问题，应引起有关部门的重视并尽早解决。 （二OO二年四月）
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