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购买“一手房”的若干问题

当代社会，买房可谓是人生一大事，尽管大家对此大事多加小心，但还是有很多朋友都在房屋买卖的时候落入别人事先布置的陷阱。我在经办案件过程中问到我的委托人，当初为什么会签那样一份明显对自己不利的合同，他们的回答往往是“没想那么多”、“让签就签了”、“他们宣传的那么好，觉得不会有事”。您要知道，确保您能够安居的关键往往在于您付款签合同前，对于商品房宣传、开发商资质、自身购房资格审查、合同条款约定细节等诸多风险的把控，“未雨绸缪”，而不是听从销售人员安排，对少则十几页多则数十页的合同看都不看，上手就签，等到真的出了问题才想起来找律师看合同打官司，“亡羊补牢”。

网络上提示购买商品房买卖风险的文章有不少，我个人也参看过一些，但总体来说这些文章要么是法条的罗列，四处粘贴拼凑，法条堆砌，朋友们看不懂，也用不上，要么是案例的分析，注重对于个案法律条款的适用解释，对于实际生活中商品房买卖指引效果不强。笔者根据自身办案经验，结合平时朋友们咨询常问到的几个问题，在这里进行总结归纳，帮您在房屋买卖这件大事上，提个醒，支几招，自然，购房过程问题千变万化，我们不可能逐一细说，我只选取购买一手房过程中经常遇到的几个问题进行解答。

一、所谓“五证”

曾经有位河南的阿姨电话咨询我的时候说“他们（开放商）五证都齐的，他们都给我看了”，我问她说“阿姨，麻烦您告诉我，五证都是哪五证？”结果这位声称已经“看过开发商五证”的阿姨答不上来。

所谓“五证”，是指开发商要在房地产市场上销售自己的楼盘必须经土地、规划、房管等部门办理的各种证照，它们分别是由国土资源部门颁发的《国有土地使用证》、由规划部门颁发的《建筑用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》、由建设部门颁发的《建筑工程施工许可证》和由房屋管理部门颁发的《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

不知从何时起，计划买房的朋友当中就口口相传这样一句“一定要看开发商的五证”，这句话甚至有很多人都不明白什么意思，就算我把它们像上面一样列给您看，您就真的明白了吗？即便我真的把上述五证摆在您面前，您又能看出什么门道？所以在这给您支一招：通常情况下，您无需查验前四证，而且即便您提出要求，开发商也不会同意给您一个个展示自己的证书，您只需留意最后一证，即《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》，前者适用于期房买卖，后者适用于现房买卖，核对证书上注明的楼盘名称是否与开发商向您宣传的楼盘名称一致，记住编号，上当地房屋管理局网站或者前往房管部门核实。

因为上述几个证书审批时间上是有先后顺序的，而只有前四证齐备之后才会有最后的《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》，当然也不排除开发商前四证已经齐备，但是由于各种原因没有取得最后一证的情况，这时您就得慎重了，首先要了解出于何种原因开发商无法取得最后一证，截止何时开发商能够获得该证，不要光听取开发商或者销售人员的说法，最好自己去当地房屋管理部门了解清楚的情况，然后根据反馈信息，决定是否要购买相关房屋。

二、关于广告宣传和销售承诺

现在的开发商为了销售楼盘，可谓绞尽脑汁，各种新鲜词汇不断在街头巷尾的楼盘广告上呈现，“水岸名邸”、“私家花园”等等，宣传单上更是配上一副精美的图画，写上各种关于未来小区绿化或者设计的诱人广告词语，不少人因此被吸引过来。

实际情况大家也能想到，最终的小区实际情况往往是跟广告宣传大相径庭的，“水岸”变成了水沟，“花园”成了杂草间，这让很多业主无法接受，开发商则一再以“效果图而已，一切以实物为准”搪塞过去。

其实《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

网络上也能够搜罗到一些因楼盘实际情况与开发商早期宣传不符起诉至法院，最终胜诉的案例，但是我要提醒您一点，我们国家不是判例法国家，不是前面有一个类似判决，后面的案件就要用相同方法处理，每一个案件的情况都不一样，您仅凭一份开发商最初的广告单和一个案例以及一条司法解释是不能保证最终案件胜诉的，很多细节问题决定成败，也许购房合同或者补充协议上一句话就足以导致您无法获得赔偿，这也是很多委托人不理解明明别人有胜诉案例，自己却打不赢的原因，那么稳妥的方法究竟是什么，咱们留个悬念，接着来说说销售的承诺。

如果说广告传单还有个底线，那就是不能跟实际楼盘相差过远，那么有些销售人员的承诺那简直就是离谱的没边，河北有一位女士购买一处房产，她提供了自己调取的个人信用卡征信不良记录给销售，销售人员连正眼都没看一眼，就保证说没问题，可以帮她申办贷款，结果这位女士日夜期盼，等来的是开发商一通告知其如果再无法自行办理贷款就要按照违约处理的电话，她急匆匆地去找那位销售，发现早已不见踪影。

熟悉房地产行业大体运营机制的朋友都明白，开发商建造楼盘成本是极高的，而资金有限，开发商建造楼盘都是分期分批建设出售的，每一批次都会雇佣不同的销售团队，很少有自己固定的销售人员，销售人员根据自己售出商品房的数量赚取提成，实际并不参与合同具体条款的制订工作，这就容易造成部分销售人员不负责任，随意作出不切实际的承诺或者担保，然后一走了之的现象，尤其是新楼盘销售初期，在当地没有影响力，为了销售业绩，有的销售团队甚至会“授意”销售人员作出某些承诺，以吸引买受人订立合同。

应对以上两种情况，最有效的做法就是落到实处，所谓的实处就是合同内容本身，无论是广告宣传内容还是销售人员的口头承诺，力争让相关内容全部列到主合同或者补充协议当中，以切实保障自身权利。当然，这样的操作在实际中是有很大难度的，开发商往往摆出一副“你不买有的是人买”的态度，拒绝加入相应内容，销售人员则在一旁旁敲侧击，告知楼盘行情如何火爆之类，很多人就是这样糊里糊涂签了合同付了款。在这里向您建议，如果确实有中意的房屋，一定选择保留相关证据，比如宣传单、录音、录像等等，但这也仅是下策，按照我国房地产业的目前态势，同一地段不可能只有一处楼盘，宁可退而求其他，也要慎做此冒险之举。

三、关于购房合同和补充协议

前面也提到过，购房协议动辄十几页甚至几十页，销售人员又在一旁鼓动，购房者往往连看合同的时间都没有，就在引导下签了字，而大部分人对于补充协议更是不加留意，觉得主合同都签了，补充协议不用看，这其实是十分错误的。

事实上在很多省市和地区，商品房销售合同和预售合同都是有固定模板的，相关的模板可以在工商部门网站上直接获取，拿到模板之后您可以看一下，很多内容都已经固定打印到上面去了，可填写的内容并不多，所以能做的“文章”也不会过多体现在那份主合同上，当然这并不意味着可以对主合同放松警惕，那么在有限的时间里，购房主合同主要看以下两点：一是关于房屋情况，房屋的楼层、朝向、面积、交付时间等等是否与开发商或者销售人员主张的一致，第二就是违约责任，购房者与开发商最起码的应当是责任对等，我曾经见过一份山东的购房合同上面写着“如果购房人违约，承担购房款总额30%违约金，如果开发商延期交房，给付购房人已收款项的3%作为违约金”，这一句话就有数个坑，当然约定不公平合理可以向法院申请撤销该条或者修改，但谁又愿意刚买完房就去费劲周折的打官司呢？在签订这份合同前只要仔细看一眼这条约定，无论开发商是否最终会延期交房，单就这一条约定就最起码反映出该开发商不是个讲求诚实公平的企业，那就要再考虑考虑是否继续购买他们的房屋了。

如果确实时间仓促，主合同主要留意上述两点，但是补充协议，我强烈建议您逐字逐句的看完，对于其中不理解或者有歧义的表述及时向开放商了解清楚，并让开发商将相关解释标注在旁边，很多案件的发生均是因为没有阅读补充协议条款，最终出现纠纷才想起来还有这样一份东西，再看约定，为时已晚。

如果对开放商精心编辑的语句词汇您理解起来确有困难，您大可以用需要回家仔细参看或者有事明天来签为由推迟签署时间，然后求助于律师，律师会用自己积累的法律知识和办案经验帮您详细分析每一条款，您这一个小小的举动对于开发商来说可能只是等了几个小时，这几个小时里，他们基本没有能力把这套房屋售与他人，而对于您而言，则可能避免一场灾难，合同和补充协议的签署，真的不要急在那一时。

四、关于“内部认购”

其实这项内容完全可以归到本文第二项开放商广告和销售宣传里，之所以单列一项，是因为目前这样操作的房地产公司实在太多，他们往往以一定期限内付房款有优惠为由，以内部认购或者购房优惠为名让购房者多交付房款，并承诺在总房款中扣除相应价款作为条件，其名目大多是“付X万抵Y万元房款”（Y要明显高于X）等等，这些额外给付的款项往往没有票据或者收款凭据，借口大多是“我们只是内部认购，活动是与第三方公司合办的，您享受了低房价就行，没法开票”。

这种销售手段当然是不合法的，我在经办案件过程中曾数次见过相关的所谓“内部认购表”，为了能解释清楚，我们拿一个简单的例子来说明，商场或者店铺通常会在假期促销期间出台各类吸引顾客的活动，大部分都称自己卖场中的商品以5折甚至更低的价款销售，顾客蜂拥而至，抢购一空，买完才发现，其实比平时购买的同类商品便宜不了多少，这仅仅是一种利用购买者心理的促销手段而已，很多朋友也清楚这点小把戏，就是先把货物价签打高然后降价，使得很多人认为自己获得了利益。

而所谓的“内部认购”也好，“限期活动”也罢，采取的同样是这种伎俩，他们在“认购表”里标注上一个明显高于当地同地段均价的价格，然后再以“内部认购”的名义降至均价左右，这样两个总价款上就会有一个差额，就是我们看到的“抵房款Y元”，而实际上，购房者是以与均价偏差不远的价格购买了相应房屋，还在此基础上多支付了“X元”，这些钱给谁呢？有的是给了销售，有的则是给了所谓“第三方公司”，就是我们常说的批量承包帮助开放商销售的“电商公司”，咱们为什么经常在北京能看到外地的房产销售广告？多半是电商公司的“努力”。那么对于购房人来说，如果按照所谓的“内部认购价”交付房款，确实可能比均价要便宜那么一点点，但是加上那多交的“X元”基本就是均价了，而对于开发商而言，单套房屋的一点点损失，带来的却是大家争相购买的实惠，这下，您明白了吧。

五、关于“百分之三”

这是2015年末的时候，一个小伙子找到我，说他们购买的小区一幢楼整体每户面积比合同约定多出来了5%，开发商要求相关业主按照市价给付相应购房款，否则解除合同。

那么我们先把先把法律规定列一下：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

相关规定已经说的很清楚，3%是一个关键点，3%以内的误差由房屋买受人支付，支付的依据是合同约定的价格，购房人此时无法要求解除合同，超出了3%的部分，购房人可以要求解除合同，当然，像我们提到的案件中，北京的房子本来就买卖不易，开发商又不是少盖而是多盖了，所以那位小伙子也坚持继续履行合同，那么只要按照合同约定交付3%的价款，剩下的就算开发商送的啦。

好了，今天跟您聊的就是这几个问题了，商品房买卖是一个复杂的充满各种变数的过程，需要解答的法律问题远不止以上这几点，而且也不是仅仅靠解答就可以避免所有风险的，我们今天涉及的主要是购买期房和现房中常出现的几个大问题，从买方的角度给您支了几招，后续我会为您介绍二手房买卖中买方和卖方各自的风险规避，在购房过程中遇到任何问题，欢迎随时来电或者到所咨询。