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签订商品房预售合同时应注意哪些问题？（三）

五、交付使用条件、日期及违约责任

商品房在交付环节也常常出现纠纷，主要有：对房屋是否符合交付条件存在争议、是否属于迟延交付存在争议等。

首先，需要明确商品房交付需要达到什么条件？

商品房买卖标准合同文本规定的商品房交付条件主要有：商品房经验收合格和商品房综合验收合格。其中，商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收合格。商品房综合验收合格是指，经由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位组成综合验收小组对住宅小区进行验收，并出具综合验收合格表。商品房验收合格仅表明房屋本身质量合格，我国法律规定，商品房未经规划、公安消防、环保等部门验收合同不得投入使用，因此，商品房仅验收合格并不表明商品房达到交付的条件，若要达到交付条件，开发商必须经综合验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

购房者可以与开发商协议，约定商品房的交付条件，但若约定的交付条件低于商品房综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。
    其次，需要确定商品房什么时间交房，需履行哪些手续。开发商应按合同约定的时间交房，逾期交房要承担违约责任。开发商要按以下流程交房：

（一）开发商向购房者发出书面收房通知。通知应包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。

（二）开发商提供《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件。

（三）开发商和购房者共同验房。购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

（四）购房者接收房屋。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。开发商将钥匙交给购房者，一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。风险也从此时由购房者来承担。

最后，开发商及购房者的违约责任。

在交房阶段，开发商的违约责任主要是逾期交房的违约责任。

开发商和购房者可以就逾期交房的违约责任进行约定，未约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

在交房阶段，购房者的违约责任主要是拒绝收房的违约责任。

购房者无正当理由拒绝收房的违约责任，开发商可以和购房者约定，若无约定则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

王玉琴律师，毕业于山东大学法学院，山东垠鹏律师事务所律师，欢迎大家来咨询、交流。

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