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签订商品房预售合同时应注意哪些问题？（二）

三、商品房的销售方式

商品房的销售方式有两种，即商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。在商品房预售合同签订以后，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而购房者无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对购房者而言存在更大的风险。因此，购房者在签订商品房预售合同时应注意以下几点：

（一）要求开发商出示《商品房预售许可证》原件，并注意审查开发商出示《商品房预售许可证》是否在批准的预售许可有效期内。如《商品房预售许可证》已超出行政机关批准的有效期，则购买该商品房将存在较大法律风险；审查所选购的商品房是否在《商品房预售许可证》批准的预售范围之内，特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，应验证已有的商品房预售许可证是否包含所要预购的商品房；审查《商品房预售许可证》批准的房地产项目建设单位与《商品房预售许可证》中的出卖人主体是否一致；然后出卖人的主体资格是否存在。

（二）一定要约定在签订商品房预售合同之日起30日内，开发商必须办理商品房预售登记备案。商品房预售登记的备案虽然不是商品房预售合同的生效要件，但该备案可以对抗第三人，有利于防止开发商一房二卖；该备案还可以对抗抵押权人，若开发商将已办理备案的商品房进行抵押，该抵押权不得对抗登记备案的购房者。

四、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

商品房价款的确定方式主要有以下几种：按建筑面积计算、按套内建筑面积计算、按套计算。其中，建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积，包括了房屋居住使用的面积、墙体占地面积、楼梯走道面积及其他公摊面积，其计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。其计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。对于按套计价的方式，最好适用于现房销售，对商品房预售最好不要用这一方式计价；

对按建筑面积计价方式来说，购房者很难确定分摊的公用建筑面积；对按套内建筑面积计价方式来说，购房者很难确定套内墙体面积和套内阳台建筑面积；因此，以上两种方式都购房者来说都有很大的风险，因此，笔者建议，购房者可与开发商协商以下方式确定商品房价款：

按室内及阳台实用面积（不包含墙体占用面积）计算。

商品房预售合同的付款方式主要有以下几种：一次性付款、分期付款、其他方式。一次付款的方式，手续简单，也可以得到开发商的优惠，但对购房者来说，风险较大，且要求购房者有雄厚的资金支持。分期付款的方式对购房者比较有利，购房者可以按商品房的进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。其他方式主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的。

现在购房者买房主要采用按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款。按揭贷款是指购房人为支付购房款而向银行申请贷款，并在约定期限内分期、分批向银行偿还贷款本息，开发商提供担保的付款方式；住房公积金贷款是指购房人为支付购房款而向住房公积金管理中心申请贷款，并在约定期限内分期、分批偿还贷款本息，开发商不提供担保的付款方式。购房者在采用这两种方式付款时一定要与开发商约定，一旦按揭贷款或公积金贷款办不下来，购房者是否可以解除合同及违约责任如何承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”由以上规定可以看出，购房者是否可以解除合同及是否要承担违约责任要根据双方的过错来划分：若是开发商的原因，比如开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况致使贷款办不下来，则购房者可以解除合同，并要求开发商返还购房款及按银行贷款利率计算的利息损失；若是购房者自己的原因，比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予提供按揭贷款，此时购房者要解除合同需要赔偿开发商的损失；如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，进而导致买卖合同不能继续履行的，购房者可以要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。购房者可与开发商就此问题做如下约定：若购房者已经按照银行规定提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行拒绝向购房者提供贷款的，购房者可在如下方式中进行选择：一、解除买卖合同，开发商在合同解除之日起3日内退还已收全部房款及按银行贷款利率计算的利息；二、购房者选择其它付款方式并享受相应优惠幅度。

王玉琴律师，毕业于山东大学法学院，山东垠鹏律师事务所律师，欢迎大家来咨询、交流。

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