签订商品房预售合同时应注意哪些问题?(一) |
分类:诉讼交流 时间:(2010-09-17 04:11) 点击:393 |
对开发商资质进行了相关调查,到施工工地进行了实地察看,选定了商品房后,接下来就要签订商品房买卖合同了。签商品房买卖合同不仅是在合同上签字那么简单,由于合同文本一般由开发商提供,合同不可避免地有利于开发商,购房者一定要认真审查合同的相关内容,避免陷阱和风险。购房者一定要在还未签订合同、未交购房款前,与开发商进行谈判,尽力争取自己的合法权益,一旦签订合同、交付房款后,才发现合同有问题,就为时已晚。下面,笔者根据商品房买卖合同的主要内容,逐条分析购房者应注意的相关问题。 商品房买卖合同主要包括以下主要内容: 在商品房销售过程中,开发商有时会自行销售,有时会委托代理人销售。若购房者通过代理人签订商品房买卖合同时,一定要其出示以下资格证照的原件:1、由工商颁发的营业执照,含房屋销售代理范围。2、由工商行政管理部门颁发的《经纪人资格证书》。3、由房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资质证书》。4、由开发商与代理人签订的商品房销售委托书,其委托范围是否包括签订商品房买卖合同。但即使代理人有权签订商品房买卖合同,合同中的卖方仍然应填写开发商的名称而不是代理人的名称。 一般情况下,房地产登记管理部门依据商品房买卖合同中的买方办理房产证,也就是说,商品房买卖合同中的买方是谁,就会把房产证办到谁的名下,因此,购房者在签订商品房买卖合同一定要考虑好,由谁来签合同。因为,根据法律规定,婚前一方购买的房产是其婚前个人财产。因此,若是婚前买房,男女双方一定要协商好,是一方还是双方共同签合同;若是婚后买房,一方签合同与双方签合同的法律后果一样,是一方还是双方签合同都可以。最近,出现了父母给未成年子女买房的情况。根据法律规定,未成年人征得他的法定代理人的同意或由他的法定代理人代为行使,可以作为商品房的买受人。但因未成年人没有偿债能力,因此,其必须一次性付清房款,若要办理按揭贷款,必须由其父母共同申请并需办理监护权公证和代为还款的承诺公证。 二、商品房基本状况 该条款规定了商品房买卖合同的标的。在该条款中一定要写明土地的取得方式、土地使用证号、使用年限、规划用途、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号等,以上信息表明该商品房是否有合法的手续,这是能否办理房产证的关键。一定要审查以上证号与五证是否一致,并认真审核五证的真伪。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证的一个重大隐患。规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。房管局的《建设用地规划许可证》,看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。 建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证,开发商出售的是期房,应要求出示该证。如是现房,应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。房管局的《商品房预售许可证》是可预售的凭证,注意是否在有效期内,所购房子是否在预售范围。 该条款还应写明商品房的具体坐落位置、用途、结构、层高、房屋朝向、门牌号、阳台、建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积等,以上信息将商品房的具体位置、大小确定下来。购房者可要求将购买的商品房房的房屋平面图作为合同附件,并要将房屋平面图与规划设计图仔细核对。 王玉琴律师,毕业于山东大学法学院,山东垠鹏律师事务所律师,欢迎大家来咨询、交流。 地址:济南市经四路269号东图大厦9楼 邮编:250001 电话:0531-86010268 手机:15806603546 传真:0531-86010568 邮箱:jiandanqinxin1225@126.com QQ:783703496 网站:www.sdzslawyer.cn www.sdyps.com 博客:jiandanqinxin1225.blog.163.com |