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租赁公房买为产权房时未经同住成年人同意，推翻公有住房出售合同

委托代理人：王晶（15000956707）   上海众华律师事务所

【案由】 房屋买卖合同纠纷

【关键字】 售后公房  承租人  成年同住人  公有住房协议书  诉讼时效

【案情简介】

上海市长宁区仙霞路某处房产（以下简称“系争房屋”）原是租赁公房，该房屋系本市XX路房屋动拆迁分配所得，承租人系被告朱甲，朱甲与配偶宋某育有一子朱乙，1994年原告李某与朱乙登记结婚，同年将户口迁入系争房屋内并居住于此，1996年双方生育的子女朱丙也在此报出生，此时户口在册人员共有五人，分别是承租人朱甲、配偶宋某、儿子朱乙、原告李某、孙子朱丙。2010年李某和朱乙因感情不和协议离婚，离婚后李某搬出，自行解决住房。朱乙离婚后不久于2011年和王某再婚，第二年生育子女朱丁。

2014年7月朱乙因病去世，原告李某在受邀参加追悼会时才从亲戚口中得知，系争房屋早已于2002年10月被购买为产权房，李某立即去房产交易中心查询，得知系争房屋产权人登记在前公公朱甲和其前夫朱乙名下，原告认为其户口一直在系争房屋内，且在此居住了十几年，也没有享受过福利分房。2002年10月系争房屋被购买成产权房时原告也是同住人之一，朱甲和朱乙在隐瞒原告的情况下，是否能合法将租赁公房购买成产权房？本律师在接受了原告的委托后，前往物业公司调取到了系争房屋的《上海市公有住房出售合同》、《职工家庭购买公有住房协议书》、《本户人员情况表》。经核实，上面关于李某的签名均是代签的。

【争议焦点】

被告朱甲、朱乙就系争房屋与某物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》是否有效。

【律师分析】

1.  《出售公有住房方案实施细则》第五条　购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

　　职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。

2.  “同住人”含义是什么？

答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

根据以上两点，原告应为系争房屋的适格的同住成年人。

3.  职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。本案中协议书上的签名经核实确非原告李某本人所签。故该签名不能作为李某同意将系争房屋产权购买至朱甲、朱乙名下的真实意思表示。

4.  上海市公有住房出售合同欠缺全体同住人共同的意思表示，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。

5.  本案属确认合同无效的确认之诉，不适用诉讼时效制度。

【法院判决】

法院最终采纳了本律师的意见，认定原告是系争房屋的适格的同住成年人，经调解，被告方同意在系争房屋的产权上加上原告的名字，后双方去房产交易中心办理加名手续，我方胜诉。

【相关法律】

《出售公有住房方案实施细则》

第五条　购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工家庭购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。

 “同住人”含义是什么？

答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

《中华人民共和国合同法》
    第五十六条  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

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