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购房后原房东不腾房，要求立即迁出并支付房屋使用费

委托代理人：王晶   上海众华律师事务所

【案由】 排除妨害纠纷

【关键字】 恶意购房  恶意串通  善意第三者  房屋使用费

【案情简介】

2013年6月原告王某夫妇通过中介向A公司购买系争房屋，因该房屋属于学区房，原告购买的目的是为了投资及挂户口所用，又对户型比较了解，故未进入到房屋内部看房便签订了房屋买卖合同。

办理完过户手续后原告前去收房，发现被告陈某一家人居住在系争房屋内，被告声称该房屋由其所有，已居住多年，2010年在不知情的情况下被其弟弟过户给了放高利贷的叶某，叶某又转手给了A公司，你们从A公司购房却不看房明显是恶意串通，是不受法律保护的恶意第三人，所以不肯腾房。原告多次上门交涉未果，2014年4月原告将被告陈某一家人告上法庭，要求立即迁出系争房屋，并支付居住期间的房屋使用费2000元/月。本律师代理原告一方。

【争议焦点】

被告陈某一家占有系争房屋是否合理。

【律师分析】

1、被告声称房屋被其弟弟在不知情的情况下卖给第三人明显不合理，正常情况下只有在相关手续齐全的前提下，房产交易中心才能办理过户，且被告从未对房屋进行过保全。

2、被告曾就其房屋过户给案外人叶某一事向法院起诉，法院最终判决被告对其弟弟处分出售系争房屋是知晓的，且无异议，买卖合同有效。

3、“善意第三者”是指‘无处分权’人将不动产转让给受让人时，受让人取得该不动产的所有权时必须是善意的。本案中原告是从‘有处分权’的A公司手上购买房屋，已尽到合理审查义务，不在“善意第三者”讨论范畴。

4、是否不进入房屋内部看房就不合理——这是购房者的权利，无法说明善意恶意一说。

5、被告如果占据房屋是不合理的，那么原告不能使用房屋必然产生损失，故可以主张房屋使用费。

【法院判决】

法院最终采纳了本律师的意见，认为原告通过合法买卖取得系争房屋产权，为系争房屋的合法所有人，被告占据原告所有的房屋，侵害了原告的合法权益，判决支持原告全部诉讼请求，我方胜诉。

【相关法律】

《中华人民共和国物权法》2007-10-01

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

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