上海市房屋租赁政策问答 ■ 1、《上海市房屋租赁条例》所称公有居住房屋的含义是什么？
《上海市房屋租赁条例》所称的公有居住房屋，是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的房屋。
■ 2、公有房屋租赁关系怎样建立？
公有非居住房屋租赁，租赁当事人应当使用市房地局制订的非居住房屋租凭合同，租赁合同的期限最高不超过二十年。出租人应当在收到承租人提供的有关调配文件后十五日内与承租人签订租赁合同。
公有居住房屋租赁，应当使用市房地局统一印制的《租用公房凭证》。对未发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批补发。对已发放《租用公房凭证》的原承租人，由出租人分期分批换发。
公有居住房屋出租人应当在承租人要求办理受配房屋或者承租权转让、交换、租赁户名变更手续后十五日内发放《租用公房凭证》。《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所输户籍手续。
■ 3、什么是房屋租赁保证金？出租人是否可以收取租凭保证金？公有居住房屋出租人是否可以收取租赁保证金？
租赁保证金是一种履约保证的措施，是指出租人根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定取的租赁押金。房屋出租时，出租人可以与承租人约定收取的房屋租赁保证金。租赁保证金的数额由租赁双方当事人约定。公有非居住房屋的租赁保证金不得超过六个月的房屋租金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。
公有居住房屋出租人不得向承租人收取房屋租赁保证金。
■ 4、在2000年7月1日之前，公有居住房屋承租人拖欠租金累计已满6个月的，出租人是否可按《上海市房屋租赁条例》的规定解除租赁合同？
2000年7月1日之前，公有居住房屋承租人拖欠租金累计已满6个月的，不适用《上海市房屋租赁条例》中出租人可以解除租赁合同的规定。2000年7月1日起，公有居住房屋承租人拖欠租金累计满6个月的，适用《上海市房屋租赁条例》中出租人可以解除租赁合同的规定。
■ 5、公有居住房屋是否要以转租？享受租金减免优惠的承租人是否可以转租公有居住房屋？
公有居住房屋可以转租。公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前将拟转租的部位、接受对象的情况等局面告知出租人；未告知出租人而擅自转租的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
享受租金减免优惠的承租人可以转租公有居住房屋，但转租后不能再享受租金减免政策，应当按照市政府规定的租金标准支付租金。
■ 6、在2000年7月1日之前，公有居住房屋承租人已将承租的房屋转租的，出租人是否可以解除租赁合同？
在2000年7月1日之前，公有居住房屋承租人已经将承租的房屋转租的，承租人应当在市房地局规定的期限内将转租部位、接受转租对象的情况局面告知出租人，承租人未在规定期限内局面告知出租人的，出租人有权解除与承租人的租赁合同。
■ 7、对房屋转租后获取的租金差额，出租人是否可以从中获取收益？公有居住房屋转租，出租人是否可以获取收益？
出租人可以与承租人约定，房屋转租后获取的租金差额，出租人可以从中获取收益。如无约定，出租人无权获取收益。 公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人转租收益中获取收益。
■ 8、公有非居住房屋是否可以转租？享受租金减免优惠的是否可以转租？出租人可否向转租人收取转租收益？
公有非居住房屋的租赁合同中约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋；租赁合同中未约定可以转租的，承租人转租房屋应当事先征得出租人书面同意，否则无权转租；未征得出租人同意而转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。
享受政府租金减免优惠的公有非居住房屋承租人，可以转租房屋，但转租后不能再享受租金减免政策。
公有非剧住房屋转租后，出租人可以向转租人收取转租利益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。
■ 9、哪些公有居住房屋不得进行承租权转让？
按照住房制度改革方案，未列入可出售范围内的公有居住房屋，可以进行承租权的转让；列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。
有下列情形之一的公有居住房屋，不得进行承租权的转让：
（1） 整幢独用的花园住宅；
（2） 属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；
（3） 产权不明晰的；
（4） 承租人拖欠租金尚未结清的；
（5） 依法代管或需要落实政策的；
（6） 已列入户籍冻结范围的；
（7） 承租人在承租房屋内擅自搭建的；
（8） 列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；
（9） 其他依法应当由出租人收回的。
■ 10、公有非居住房屋承租权是否可以转让？
公有非居住房屋承租人书面征得出租人同意，可以转让承租权。
■ 11、什么是公有居住房屋的"共同居住人"？
公有居住房屋的"共同居住人"是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。
■ 12、公有居住房屋承租户名应当怎样变更？
公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应当给予变更。 承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住的人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（1） 原承租人的配偶；
（2） 原承租的子女（按他处住房情况，居住时间长短）；
（3） 原承租人的父母；
（4） 其他人（按他处住房情况，居住时间长短）。
承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。 承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序局面确定承租人：
（1） 原承租人的配偶；
（2） 原承租人的子女（按他处住房情况）；
（3） 原承租人的父母。
■ 13、公有居住房屋承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）的，可否保留其公有居住房屋承租权？
承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，承租人要求继续履行租赁合同的，承租人全家出国（境）定居的应当同时按市政府规定调整租金标准。
■ 14、公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，由谁承担安置责任？
公有居住房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，由出租人先行安置承租人，再按下列情况分别承担经济责任：
（1） 因房屋出租人原因造成的，由出租人承担责任；
（2） 因房屋承租人原因造成的，由承租人承担责任；
（3） 因第三人原因造成的，由出租人追究第三人的责任。 出租人与房屋所有权人不为同一人的，房屋所有权人与出租人应当依法承担相应责任。
■ 15、房屋租赁关系终止后，承租人返还房屋有什么规定？
房屋租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。返还的房屋应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。
承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占有期间的使用费。公有房屋使用费的标准应当不低于市场租金。
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