承租房造成的亲情撕裂 ----------褚律师办案札记 案件介绍 吴先生在上海有一租赁公房，承租人为其本人，户口也只有吴先生一个人。90年吴先生打算出国定居，根据国家当时政策，出国定居注销户口后，不能再继续承租公房。吴先生为备不时之需，就将妹妹的户口迁入承租房，由妹妹作为承租人，代其管理此房。吴先生有一哥哥，在新疆支边。94年时，以儿子读书为由，要求将其儿子户口落入吴先生的租赁房内，并向妹妹口头承诺，只是读书，不会侵占吴先生的利益。基于亲情考虑，在未告知吴先生的情况下，妹妹便将侄儿户口迁入房内。 侄儿入户没多久，遇到动迁，妹妹和侄儿被置换在浦东安置房内。因侄儿还是未成年人，也没有在此房内居住过，动迁单位严格执行“拆一还一”的动迁政策，新安置的房子面积和老房子一样大。 98年，哥嫂谎称退休（实际未退，还一直在新疆工作），要求落户上海领取政府补贴。在吴先生不知情的情况下，妹妹再次将其哥嫂户口落入吴先生房内。2003年，哥嫂回沪，向妹妹提出，暂住在吴先生房内，待稳定后另外租房。 也是2003年，吴先生回国定居，重新申报了上海户口，并将承租户名由妹妹变更为吴先生，其妹妹遂将自己户口迁出，兑现了替吴先生管理房屋的承诺。但此时，房屋内已住进哥嫂一家，吴先生只能蜗居阳台上。只有10几平米的房屋，居住生活非常不便，但哥嫂一家却没有一点搬出去的意思。 吴先生孤身一人，常年有病，加上眼睛渐渐失明，急需用钱看病。打算将房屋出让，遂多次要求哥嫂搬离。哥嫂声称，一房屋有其儿子份额，他们投靠儿子，符合政策法律规定；二他们户口现在也在安置房内，也有居住权，因此拒绝搬离。 双方就此事多次吵闹，妹妹也多次调停，要求哥嫂一家履行入户时不侵占房屋的承诺，但哥嫂无情，反而斥其多事。 法院最终调解，确定房屋归哥嫂一家居住使用，由哥嫂一家补偿10万元给吴先生。 法理分析 本案涉及的法律要点有：公房承租权、同住人、动迁安置、居住权等。 本案纠纷分两个阶段，第一是吴先生注销户口，其侄儿户口迁入，该房的居住使用权应该归谁？吴先生注销户口后，按理对该房屋不再享有承租权，但此时房屋管理所并没有收回房屋，而是由吴先生妹妹继续承租，根据吴先生和其妹妹约定，该房屋的实际承租权还是吴先生，其妹妹只是挂名。而其侄儿入户，只是解决户口问题，并不能当然取得居住权。 第二是取得动迁安置房后，吴先生的侄儿是同住人吗？查看当时的动迁协议，动迁协议中明确安置人为妹妹和侄儿两人，但同时又明确安置政策是“拆一还一”，并没有因其侄儿户口迁入而增加面积。根据当时关于同住人的政策解释，同住人是指在房屋内有上海市常住户口，且实际居住满三年。本案中，侄儿入户只是解决落户问题，其实际没有在该房内居住过，本不应属于同住人，但因动迁协议中明确侄儿也属于安置人口之一，因此实践中普遍认为，动迁协议中属于安置人口的，当然对该房享有居住使用权，应认定其侄儿为该房的同住人。也就是说，本应属于吴先生一个人享有居住使用的房屋，已在不知不觉中变更为两个人享有。那么，哥嫂能享有该房的居住权吗？对比同住人概念，哥嫂在此房内既有户口，又实际在此居住，完全符合同住人条件，法律上也应享有居住权。吴先生虽难以接受，但因其哥嫂入户时，只是口头承诺不享有居住权，纠纷时无法提供证据而难以得到法院支持。 办案札记 吴先生通过广播电台和我取得的联系，在电话里，吴先生希望能与我面谈，我详细告诉了他我的办公地址，约定了面谈时间。那天下午，我在办公室等候吴先生，窗外濛濛细雨，过了约定时间2个小时，还没见到吴先生。我想可能是因为下雨，甚或本来就是个不想赴约的随意约定。到了下班时间，我收拾东西准备回家，走到门口时，看到突然从门外跌跌撞撞进来一个人，面前举着一个小纸片，向前台询问哪位是褚律师。我确认他就是我要约的吴先生后，请他到了接待室。吴先生连声抱歉，称他是从奉贤赶过来的，本来很早就出来了，但坐错了车，加之眼睛不好，耽误了时间。本来吴先生的一些举止让人奇怪，听了他的话，很快就印证了吴先生眼睛有重度残疾的事实。吴先生每说到一个事实，就婆娑着把手伸进他的布兜里，把摸出来的纸张贴在眼前辨认着，确认后再给我看。仔细看过了吴先生的每一份材料，并认真听了他对事实地陈述。我详细给他讲解了承租公房、同住人、动迁安置等方面的法律政策规定，明确告诉他房屋已不再属于他一个人的事实。吴先生实有不甘，一直坚持称房屋是他一个人的，都怪妹妹不好，把侄儿的户口报了进来。表示若不能保证房屋是他一个人的，那么是不是打官司就需要回去考虑考虑。离开后便没了消息。 一年后的一天，突然接到一个老太太电话，称她是吴先生的妹妹，希望和我见面，商谈替吴先生打官司的事。我在办公室接待了吴先生和他妹妹。吴先生的妹妹个子矮矮的，白瘦，带着副眼镜，话语中透着本地人特有的谨慎与精明。她告诉我，感觉自己非常对不起吴先生，现在吴先生眼睛已几近失明，生活困苦，还是决定起诉哥嫂一家，能讨点费用看病（我这才知道，吴先生第一次来找我咨询时，即已经被哥嫂一家排挤到外边借房住了）。上次咨询后，吴先生感觉我的讲解很实在，也很负责，因此还是决定由我替他打官司。和上次见到的样子相比，此时的吴先生精神状态非常萎靡，整个人也不怎么说话，站着时瑟瑟发抖，且无法长久站立。看来，又经过一年困苦，吴先生已经丢掉幻想，能够面对现实了。办理委托签字时，吴先生摸索着，颤颤微微地签下自己名字，每个字足有两个拇指大。我知道，那是吴先生凭感觉在书写，里面包含着他的愤懑、委屈和不甘。 此案诉讼到法院后，哥嫂一家态度非常强硬，坚持称房子大家都有份。其妹妹当庭指证他们有过承诺，不抢占房子，哥嫂一概予以否认。妹妹看无法说动哥嫂，就望着坐在被告席上的侄儿，想侄儿大学毕业，有着不错的工作，应该通情达理，但侄儿却将头扭向一边，一句话都不说。妹妹气的在法庭上放声大哭，叫着侄儿的名字：“**，当初你来上海，我把你当做自己亲生儿子看待，给你洗衣做饭，照顾你生活，请人辅导你上学，现在你长大成人，就这样对待我呀”？长大成人的侄儿还是不为所动，依然视亲属为无物。 作为代理人，我深知，哥嫂一家是在等待，他们在等待一个机会，那就是吴先生尽快去世，之后房子就完全成为他们的财产了。所以这次开庭，我没让吴先生到庭，因为吴先生的身体状况，现在是机密。在哥嫂一家不清楚吴先生身体状况的情况下，还有争取调解的可能。我向法庭陈述，双方矛盾非常激烈，根本无法再在一起生活，恳请法庭能就居住权的归属作出判决，得到房屋的一方给另外一方补偿款。法庭采纳了我的意见，在法庭上进行调解。哥嫂一家要房子的愿望非常强烈，但又不愿意给太多补偿，不停地提出各种理由，来压低补偿金额。最后达成的调解结果并不令人满意，但我知道，吴先生已经没有精力再耗下去了，他急需一笔钱来看病养老。 案件结束后我常在想，本应属于吴先生一个人的房子，为什么就成了大家共有的财产呢？且在转变的过程中，吴先生既不知情，也未参与，可被侵犯的权益竟还能得到法律保护？既然国家将房屋居住权分配给个人，那就应该由其支配，政府不能再以政策的方式，变相稀释、剥夺已赋予公民的使用权。户口变同住人，酿成了多少家庭矛盾。我试想，政府制定同住人的初衷，应该是确保分配房屋时家庭已有成员的权益，而不是在房屋分配好后，对后来入户者给予的保障。政策如能明确，后来入户者不能变成同住人，不能当然享有原房屋的使用权，（除非原使用人明确同意），剥离户口与房屋财产的利益，可能更有利于解决家庭矛盾，也能缓解回沪人员，上海亲属拒绝让其落户的尴尬。 作者：上海夜晨律师事务所 褚子云律师 联系电话：13761277985 地址：上海市漕溪路250号银海大楼B804室 邮箱：chuziyun@sohu.com
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