一、期房定义。
期房即预售商品房，是指开发商从取得《商品房预售许可证》开始至取得房地产权证（大产证）止预购售的房屋。这一过渡期我们称之“真空期”。期房一般没有整体竣工，购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，而不是《商品房买卖合同》，没有正式取得《房屋所有权证》或《土地房屋权证》及权属登记。
二、引发权属争议的因素。
由于前几年房地产不断升温，其期房的现有价值远远超出原来预购时的价值，甚至有100％以上的增值空间，即便是现在房价有所下跌，也仍然远远超出原来预售价值。其期房增值的那部分正是引发相关单位和个人争相争夺的抢眼目标。
三、引发权属争议的主要对象
正是由于期房的飞速增值，往往涉及到房地产开发商、按揭银行、离婚配偶等为主要对象的而争相争夺其期房权属及增值部分，因而容易诱发房地产权益纠纷，影响和谐社会构建，甚至妨碍社会正常经济秩序。该三个主要对象的主要表现为：
1、房地产开发商。有些房地产开发商见利忘义，甚至不讲商业诚信和企业形象，经常愿冒违约风险，宁可承担与既得利益相比而微不足道的违约赔偿责任，企图将已预售出去的房屋夺回来再高价售出他人，所以他们经常采用“一房多卖、一波多折”的伎俩赚取更高利润。从而侵害了善良的购房者的合法经济利益。
2、按揭银行。有些按揭银行和少数银行工作人员因贪图购房借款人期房利益，随意找茬，比如以“还贷未按时或按数、期房存在瑕疵等”理由，企图“回购”预售的期房，赚取比银行利息高出许多倍的利润。甚至有少数银行工作人员采取以权谋私、偷梁换柱等不良做法侵占购房者（借款人）期房权益。
3、期房预购者的配偶。往往有些配偶在结婚前，其期房就已预购，其《房屋预售合同》已由配偶一方早已签订，期房的定金或首期等前期款项已由期房预购者的配偶单方支付。但在该期房真空期内，期房预购者与其配偶结婚，恰遇期房真空期与婚姻存续期重合。在重合期内夫妻双方又共同偿还其购房贷款或债务。后因夫妻不和离婚而必然会争夺该期房权益和其增值部分。
四、分别不同对象的相应措施保障。
1、根据我国《物权法》第二十条和《房屋登记办法》第六十七条、六十八条的规定，依法进行预告登记后，其期房的权属受国家法律保障（“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”）。但“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
2、针对按揭银行。主要采取在《贷款按揭合同》中就期房的权属约定的措施。
依据我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，房屋预购人或借款人应当在《贷款按揭合同》中与按揭银行以及借款保证人（房屋开发商）在贷款没有还清前就期房的权属作出明确约定，如果没有就期房权属在还清贷款前约定归按揭银行或保证人的，该期房权属一般由借款人所有，因为借款人与按揭银行仅存在借贷债权债务关系，不存在期房所有权转移关系。
3、针对离婚析产。主要采取婚前财产公证和就期房的权属书面约定的措施。
依据我国《公证法》第十一条第（九）项规定，婚前作财产公证属“保全证据”，其效力正如《公证法》第三十六条规定的“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据。”
依据我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。同样夫妻在结婚时，最好约定其婚前的期房权益的归属，以及婚后一方还贷或双方共同偿还该期房贷款的性质至办理《房屋所有权证》（小产证）登记前就期房权属也应当作出书面约定。这样可以有效避免纠纷，即便出现纠纷也易认定。
特浅显谈出期房权属的法律保障及措施，期望对大家有所参考价值。
（本文曾刊载在《海南律师》2009年第二期杂志上）
