不宜对不动产登记条例做过度解读

一、关于两个过度的错误解读。

作为一部由国务院制定的行政法规，《不动产登记暂行条例》，自今年3月1日起将开施行。对这一条例，社会上有着太多的过度解读，而且，其过度解读的程度已经达到无以复加之地步，以致连复旦大学的谢百三教授都在其今年的2月13日的博客上说，“弄得人心惶惶”。

为此，作为一个法律人，我想，以我的法律知识作一些正确的解释，以正视听。

这种过度的解读，可能是来源于不动产登记中的不动产登记信息的管理平台的建立。因为根据不动登记条例的规定，国家将建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

于是，一些自作聪明的人就作出了以下的两个错误解读，即，（1）进行不动产登记，是为了征收房产税；（2）进行不动产登记，是为了反贪污反腐败。

这两个错误解读的叠加效应当然是房价要大跌。因为征收房产税，房价自然要大跌，而有了不动产登记信息的管理平台，就使得贪官们不但不能够再继续地肆无忌惮地购置房屋，相反，还会因无处遁形，而将大量地抛售房屋，从而不可避免地将带来房价的下跌。于是呼，就连地产界大腕SOHO中国董事长潘石屹都曾在微博上表示，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。甚至，无独有偶，在传媒新华社公布不动产登记暂行条例内容的当天（2014年12月22日上午10点），证券市场中的房地产股居然全线下跌。

二、我国从来就有不动产的登记制度

其实，善良的人们呵，你们完全没有必要对不动产登记，这么地大惊小怪，这么地担惊受怕。殊不知，不动产登记并不是什么新的东西。作为一项法律制度，我国从来就有不动产的登记制度，且一直在不扣不扣地付诸实行着。

例如，我国现行的由我国全国人民代表大会于2007年制定颁发的《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

又如，我国现行的由人大常委会于2004年修改颁发的《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

 再如，我国现行的由人大常委会于2007年修改颁发的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

可见，上述的关于不动产登记的法律，早就制定颁发，且一直在实施着。生活在城市中的曾经购买，或者，出卖过房屋的人们，你们中的哪一个不曾去过房地产交易中心？去房地产交易中心干嘛？无非就是去办理不动产的登记呗。

因为不动产的登记制度是一直在实行着的，因此若想要征收房产税的，早就可以征收了，还要等到今天？若能起到反腐作用的，也不会有今天的那些贪官了。

三、新、老不动产登记制度的区别。

国家之所以要在现在重新制定颁发《不动产登记暂行条例》，其实，仅仅是为了“统一”两个字。因为我国物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度，所以国务院必须制定一个关于不动产的统一登记的行政法规，以利于物权法的实施。正因为是为了统一登记之用，所以起草这一行政法规时，国务院办公厅曾把它称之为《不动产统一登记条例》。

那么怎么来理解这“统一”两个字呢？

要理解这个问题，就有必要了解一下什么是不动产，以及不动产登记制度的前世今生。

不动产是指土地、海域，以及房屋、林木等定着物。

从过去到现在（截止到今年的3月1日前），我国对不动产的登记，实行的是一种分散性的登记。怎样地分散登记呢？就是由不同的政府管辖部门，垂直地各自登记自己管辖范围内的不动产。

目前，在我国管理不动产登记的政府部门至少有6个，其中，住房和城乡建设部门负责城市房屋所有权的登记；国土资源部门负责集体土地所有权、国有土地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权的登记；农业部门负责耕地、草地承包经营权的登记；林业部门负责林地所有权和使用权的登记；渔业部门负责水面、滩涂的养殖使用权的登记；海洋部门负责海域、无居民海岛使用权的登记。

很显然，这种不动产的分散登记，是当年计划经济时代的产物，与目前的市场经济是难以适应的。为此，我国物权法及时地作出了关于对不动产实行统一登记的规定。　

那么，现在新的《不动产登记暂行条例》对不动产的统一登记又是怎样规定的呢？

根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产的登记是这样统一登记的：

（1）所有的不动产的登记，其中包括，集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；）耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；以及法律规定需要登记的其他不动产权利等，均由一个部门统一办理，而不再由多个部门各自办理。

（2）不动产登记由不动产所在地的专门的不动产登记机构办理。这个专门的不动产登记机构由县级以上地方人民政府确定。

（3）国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国的不动产登记工作。上级人民政府的不动产登记主管部门负责指导、监督下级人民政府的不动产登记机构的不动产登记工作。

很显然，上述的这种新、老不动产登记制度的变化，并不会因此产生新的征收房产税的后果和反贪污反腐败的功能。

四、关于不动产登记信息和它的管理平台。

那么，这个新建立的统一的不动产登记信息管理基础平台又作何解释呢？不是为了征收房产税，不是为了反腐败，要这个平台又作何用呢？

毫无疑问，不动产的登记信息和它的管理平台，当然可以为征收房产税服务，也可以用于反腐败，但建立不动产登记信息的目的，并不是为征收房产税服务的，也不是为了用于反腐败，而是为了不动产物权的本身，而设立的。

不动产登记信息在法律上，又被称为“不动产登记簿”。这个不动产登记簿是由登记机构管理和保存的。这个登记机构的不动产登记簿与不动产权利人所保存的不动产权属证书有以下的关系：（1）不动产登记簿是该不动产物权的归属和内容的根据；（2）不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；（3）不动产权属证书所记载的事项，应当与不动产登记簿相一致。

根据物权的公示原则，不动产登记信息是一种公开信息，任何一个公民，均有权通过不动产登记信息的管理平台，查询不动产登记的信息。但是，这仅仅是指“以房查人”，而不是指“以人查房”。“以房查人”是物权变动的需要，是不动产物权交易的需要。从某种意义上来说，不动产登记本来就是为了物权的变动，或者，不动产物权的交易，而设立的。

不动产登记信息，虽然不仅可以用来“以房查人”，还可以用来“以人查房”，但是“以人查房”往往只是诉讼的需要，而不是物权变动的需要，也不是不动产物权交易的需要，因此公民未经司法机关准许，是永远也不可能“以人查房”的。