违反口头约定依法也要承担违约责任
——关于原告郑艳诉被告上海万星房地产集团有限公司房产买卖合同纠纷一案的代理词
审判长、审判员：
北京盈科（上海）律师事务所接受本案原告郑艳的委托，指派我担任其与被告上海万星房地产集团有限公司房产买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，现根据法庭查明的事实及相关法律，发表如下代理意见：
一、关于口头约定“商品房按照1000元/平米的标准装修”的事实
尽管从原、被告双方签定的商品房预售合同中无法看出装修标准，被告甚至声称出售的是毛坯房，但是从庭审过程以及下面证据内容来看，被告上海万星房地产集团有限公司在预售住房时口头承诺所售商品房按照1000元/平米的标准装修这一事实是客观存在的。
第一，原告签定商品房预售合同的日期是2007年6月7日，原告签定家庭装修施工合同的日期也是2007年6月7日，同一天签定。而不是在原告交接验收商品房后，再找装修单位装修住房。证明购买商品房与装修是连在一起的。第二，家庭装修施工合同中约定不需要原告支付装修款（合同第三条）。证明是由被告上海万星房地产有限公司直接与其指定的装修单位结算支付装修工程款。第三，购买被告开发的同一小区住房的其他业主证明，被告出售商品房时承诺按照1000元/平米标准装修房屋。第四，浦东新区人民法院在审理另一案件[(2009)浦民一（民）初字第4977号]已经查明并认定被告上海万星房地产有限公司承诺按每平米1000元的标准承担装修费用的事实（判决书第三页），被告在该案中对这一事实无异议。第五，被告先主张原告购买的是毛坯房，后在庭审中又主张被告预售的商品房以装修样板房为标准，与装修样板房的装修状况一致，这证明被告在说谎。原、被告签定商品房预售合同时， 确实是口头约定了装修标准。被告上海万星房地产有限公司违反了装修标准的约定。
二、关于装修款差价的数额
原告购买商品房的实测总面积129.43平方米，被告上海万星房地产有限公司依据约定应对该房投入的装修费用为：129430元（129.43平方米*1000元/平方米），而工程造价评估机构对整个装修工程进行估价的实际工程造价为人民币94800元（见工程造价评估鉴定书）。根据以上事实，被告应赔偿原告装修款差价34630元（129430元减去94800元）。
三、关于被告向原告承担违约责任的法律依据和合同依据
根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。” 被告上海万星房地产集团有限公司存在违约行为，应依法向原告郑艳承担赔偿损失的违约责任。 双方签定的商品房预售合同第十七条“……乙方(即原告)有权要求甲方（即被告）按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给以补偿。”约定了原告郑艳可以要求被告上海万星房地产集团有限公司按照装修差价赔偿。
根据以上案件事实及法律规定，被告应当向原告支付装修款差价以及因支付装修款不足而给原告造成的其它损失，依法应该支持原告郑艳的诉讼请求。
上述代理意见，请合议庭考虑并予以采纳，谢谢！
代理人：孙启来律师
2011年 5月 18日
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