财税律师-宋长贵

二手房买卖中解除合同的通知效力

  二手房买卖合同约定的解除条件成就，或因不可抗力、对方预期违约，或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行，或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的，一方提出解除合同的，解除通知到达对方时合同解除。对方有异议的，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

【相关法律风险提示】

【1】催告对方履行合同义务，或提出解除合同的通知，建议以特快专递或普通快递方式进行，注意在快件详情单上注明快递文件的内容，并向快递单位索取、保留对方或对方工作人员签收的回执，以避免对方抗辩称未收到或收到的非特定文件时作为证据使用。信封上注明快递文件内容系“解除合同通知”，对方拒绝签收的，法院也可能认定合同一方已尽通知义务。

【2】二手房购房合同约定了违约金的，诉讼中对违约金计算的终息日，应强调系“暂计至”，判决书中表明的“逾期未付……加倍”内容通常系对判决确认债务内容的履行要求，并非完整的债务内容。尤其在二手房买卖合同历经多次诉讼，卖方解除合同不得，对方持续违约情形下，对利息或违约金的计算依据通过生效判决获得最大限度的保护，具有现实意义。

【3】对签约后付款义务的履行方式，约定了明确期限的，最好在合同中将款项接受账号予以明确，以入账日期作为付款义务、收款义务履行的标志，避免在认定付款义务是否逾期时产生纷扰。

【4】在一方先行违约符合约定解除合同的情况下，另一方解除合同，应通知对方，未经通知的，合同尚未解除，自行坚持解除，可能被对方作为主张逾期违约的理由。

【5】在一方迟延履行主要合同义务的情况下，对方提出解除合同的，应先提出要求履行的催告，并给予合理的履行期限，径行提出解除通知的，可能构成违约。

作者‖陈枝辉 北京律师  来源：中国律师网