财税律师-宋长贵

没有取得产权证的安置房能否买卖

案情介绍

　　2005年，李某家被拆迁，获得一套位于本市亦庄某小区的拆迁安置房，2007年12月，该房屋建成，李先生入住装修入住，但一直没有办理房产证，按照拆迁安置协议，产权证应当在入住后两年内办理。
　　2008年4月，李某家孩子出国需要用钱，于是，准备将该套安置房屋出售。经人介绍，詹先生表示愿意购买。
　　2008年4月18日，詹先生与李某签订《房屋买卖合同》，约定詹先生向李某购买位于本市亦庄某小区1号楼401室房屋，合同约定该房建筑面积为89平方米，房屋单价为6800元，房屋总价为605200元。合同第四条约定李某应于2008年7月1日前腾出该房屋并通知詹先生验收交接。合同补充条款第二条约定，房屋交付时建筑面积以本市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致的，应比照有关法律、法规中的规定的预售商品房交付时的面积误差的处理方式处理；第四条约定，李某在取得该房屋的房地产权证后，并在符合本市有关法规政策，可以办理该房屋的转让手续时，李某应协助詹先生办理转让过户手续。合同附件三约定，2008年4月30日前詹先生应支付房款480,000元，房屋转移占有后詹先生支付房款125200元。
　　合同签订后，2008年4月23日，詹先生向李某支付480,000元，并由李某出具收条。2008年7月8日，詹先生向李某支付125200，李某出具收款凭证，确认詹先生已根　　据合同付清全部房款。李某依约将该房屋交付詹先生。
　　2009年，北京市房地产价格大幅攀升，李某感觉房屋卖亏了，至少损失40万元。但是哑巴吃黄连。
　　2009年12月，房屋已经到了应当办理产权证的时间，詹先生一直没有等到李某通知取产权证的电话。于是向邻居打听产权证的事，发现，其它邻居已经取得了产权证。于是詹先生向李某提出办产权证的事情。电话中李某极不情愿，表示，最近很忙，经常出差外地。
　　2010年1月，詹先生又给李某联系，李某又借故推脱。于是詹先生开始怀疑李某诚意。于是找到李某的住处。李某见詹先生找上门来，无法在说出差外地了，于是将别在心中的话和盘托出：我要加点钱，因为房子现在涨价了，已经值100多万了。
　　闻听此言，詹先生气得半天没缓过神。等平静心情之后，詹先生说，做人要诚信、要厚道，当时李某孩子出国急需用钱，自己东挪西凑的60多万元付给你，你不能过河拆桥。
　　经过一个多小时的言语交锋，双方谁也没有说服谁。詹先生回到家中越想越气，准备起诉。但是詹先生的妻子想到打官司也要花钱，不如给他三万块算了。于是詹先生的妻子与李某打电话。告诉他愿意加三万元。不料李某说房价上涨了近40万，各让一步，要求加20万！
　　挂下电话之后，詹先生夫妻感觉，官司不打不成了。于是2010年2月，委托律师将李某起诉到法院，要求李某配合办理产权手续。
　　在法院审理过程中，通过调查发现该房屋已经具备办理产权证的条件，而且该房屋的实测建筑面积比合同约定面积少，为86.2平米。于是，律师代替詹先生增加诉讼请求，要求李某退还房屋面积差价款19040元。同时，追加开发商为本案第三人，要求第三人配合办理产权手续。但是第三人尽提供书面意见，表示同意配合办理该房屋的相关手续。
　　面对詹先生的起诉，李某辩称，该房屋是安置房，而且并未取得产权证，按照国家政策和法律规定不可以买卖，属于无效合同。

判决结果

　　法院一审判决李某配合办理产权登记手续，并退还詹先生房屋面积差价款19040元。

律师评析

　　依法成立的合同受法律保护。詹先生与李某之间签订的《房地产买卖合同》，对有关房屋价款、房款的支付、房屋产权的变更等作了约定，系双方真实意思表示，合法有效，均应遵守履行。现系争房屋已具备办理产权证的条件，李某应按约办理好产权证，并在取得产证权后按照合同约定，协助詹先生办理房屋的过户登记手续，故詹先生有权要求李某办理李某名下的产权证。
　　对于詹先生请求要求返还面积差价款的请求，双方在合同中已经约定房屋交付时建筑面积以本市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致的，应比照有关法律、法规的规定的预售商品房交付时的面积误差的处理方式处理，现合同约定的建筑面积与房地产登记手册上的面积不一致，应以房地产部门的登记为准；故詹先生要求李某返还面积差价款19040元的诉讼请求，本院应予支持。

来源：北京京创律师事务所