财税律师-宋长贵

房产过户哪种方式最划算？（买卖、赠与还是继承）

【导读】：一般亲属间转让房屋，会习惯性地选择赠与的方式，而且2009年新的税费方式执行以后，直系亲属赠与房屋确实有部分免税政策。那么房子过户给子女时，买卖、赠与和继承哪种方式更划算呢?

　　房子情况：70平方米,一手购入25万，现按每平方米5000元估算,总价35万元。

　　1.继承方式过户

　　200元公证费、280元登记费，总计480元

　　2.赠与方式过户

　　1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830

　　3.买卖方式过户

　　房子买入超过5年后卖出,无营业税、契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20% =20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元

　　亲人之间过户，继承最划算!

　　“亲人之间的过户、赠与和继承都很划算，最划算的就是继承了”。当然,如果是父母子女之间的过户,继承的成本最低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。直系亲属中,即便是兄弟姐妹,也不能采用继承的方式,只能选择赠与。办理赠与,则除280元的登记费外,还要缴纳3%的契税,千分之三的至千分之四的公证费。了解到,在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。如果财产所有人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然,遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。

　　房子须缴营业税，赠与较划算。

　　“目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5年,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。”王正海说。算了算,如果是一套价值90平方米,原发票价40万，价值50万元的房屋,在其交费最高的情况下和赠与对比。一般房产买卖中,属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况,交费是最高的。

　　两种交费的差别是：

　　赠与方式:280元登记费、1.5万元契税(3%)(二套购房)、 1500元公证费(千分之3至千分之四公证费)

　　总计交费：16780元

　　买卖方式:80元登记费、 1.5万元契税(3%)(二套购房)、2.75万元营业税(5.5%营业税)、个人所得税(50-40)*20%=20000万元、540元交易费

　　总计：63120元

　　了解到,房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。

　　首次购房，5年以上费用最低

　　实际生活中,房屋过户的形式中,买卖是最常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费,只需交280元登记费。当然占大头的依旧是税费,“首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候,距离买房时间不足5年,要上营业税。”

　　继承的房产交易时

　　五年内契税：建面小于90米1%

　　建面90-140米以上1.5%

　　二套3%

　　营业税：5.55%

　　个税：1%

　　手续费：建面*6

　　工本费：80元

　　公证费：2% 夫妻1%

　　五年外契税：建面小于90米1%

　　建面90-140米以上1.5%

　　二套3%

　　营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55%

　　个税：二套及以上1%

　　手续费：建面*6

　　工本费：80元

　　公证费：2% 夫妻1%

　　赠予房产交易时(直系亲属)

　　五年内契税：建面小于90米1%

　　建面90-140米以上1.5%

　　二套3%

　　营业税：5.55%

　　个人所得税：1%

　　手续费：建面*6

　　工本费：80元

　　公证费：2%

　　五年外契税：建面小于90米1%

　　建面90-140米以上1.5%

　　二套3%

　　营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55%

　　个人所得税：二套及以上1%

　　手续费：建面*6

　　工本费：80元

　　公证费：2%

　　赠予房产交易时(非直系亲属)

　　五年内契税：建面小于90米1%

　　建面90-140米以下1.5%

　　二套3%

　　营业税：5.55%

　　个人所得税：1%

　　手续费：建面*6

　　工本费：80元

　　公证费：2%

　　偶然所得税：20%

　　五年外契税：建面小于90米1%

　　建面90-140米以下1.5%

　　二套3%

　　营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55%

　　个人所得税：二套及以上1%

　　手续费：建面*6

　　工本费：80元

　　公证费：2%

　　偶然所得税：20%

　　备注：

　　夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准。产权以购房日期为准。

　　私产普通住宅(建面小于140米)

　　五年内契税：建面小于90米1% ;建面90-140米以下1.5%：二套3%

　　营业税：评估价*5.55%

　　个人所得税：1%

　　手续费：建面*6

　　工本费：80元

　　五年外契税：建面小于90米1% ;建面90-140米以下1.5%：二套3%!