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物业费交不交？怎么交？《民法典》关于物业服务合同的规定-刘强律师解读

物业费的缴纳问题一直为社会关注，也常常成为物业公司与业主纠纷的导火线，每个基层法院都有上千件物业费纠纷案件。自2021年1月1日起施行的《民法典》贯穿以人民为中心的发展思想，着眼满足人民对美好生活的需要，对公民的人身权、财产权、人格权等作出了明确翔实的规定，也对物业服务合同进行了专门的规定。

整理：李雪婷 石启帅 北京盈科（沈阳）律师事务所  刘强律师团队

一、物业保洁服务差，电梯经常出问题，我还需要交物业费吗？

需要。物业服务合同是双方在平等、自愿的前提下签订的，并不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，对业主具有约束力。物业服务差并不能成为拒交物业费的抗辩理由，业主可以通过法定程序成立业主委员会，业主委员会可以解聘物业服务人。但是业主可以以服务不达标为理由进行抗辩，可以打折交物业费。

《民法典》第944条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

《民法典》第946条  业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

二、物业公司以断水断电的方式催缴物业费，合法吗？

不合法。当业主不交物业费时，物业服务人应当先行催告，如果行不通，可以通过诉讼或仲裁的方式维护权益，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《民法典》第944条第二款、第三款规定 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

三、我出差半年不在家，可以不交这半年的物业费吗？

不可以。物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要一分不少地支出。

《民法典》第944条第一款规定 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

四、小区的电梯里放置了广告，广告的收益归属于谁呢？

全体业主。电梯属于业主的共有部分，产生的相关收入应归业主共有。

《民法典》第282条规定  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

五、买房子的时候没签物业服务合同，也要交纳物业费吗？

需要。一般情况下，业主通过与物业公司订立物业服务合同确立权利义务关系，但往往业主还没入住，没有业主委员会等其他情况存在，物业公司与街道或社区或相关部门或开发商签订前期物业服务合同，业主虽未直接签署该前期物业服务合同，仍应受物业公司与其他部门订立的前期物业服务合同约束。业主自收房（收到收房通知，业主自身原因未收房，以通知的期限日视为收房）时起，即占有、使用房屋并享受物业服务，应当交纳物业费。业主如果以并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院将不予支持。

《民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业合同，对业主具有法律约束力。

六、小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费？

物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

七、住在一楼的业主，从来不使用电梯，可以拒绝交纳电梯养护费和保洁费吗？

物业公司提供的内容包括小区建筑物及其附属设施的维修养护，对小区环境卫生和相关秩序的管理维护。除日常的保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如供暖设备、隐蔽管道的清理养护，电梯的定时定检等。物业服务标准系业主和物业公司协商后综合核定，物业管理行业协会也会定期发布物业服务项目成本信息的计价规则供协商时参考，业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关业务为由，拒绝支付物业费。

《民法典》第九百四十四条第一款规定 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

整理：李雪婷 石启帅 北京盈科（沈阳）律师事务所  刘强律师团队