任济舟的空间

未经房东同意，卖房无效

案情：

    陈某夫妇，为了偿还被告王某赌债，将房产证、身份证及印章交被告王某帮其办理银行抵押贷款事宜。但被告欺骗陈某夫妇，将陈某夫妇的房产转至其名下，陈某夫妇得知自己的房屋卖给被告王某，但被告王某未支付购房款38万元。为欺骗陈某将伪造的房产证交给陈某，伪造的房产证权利人仍为陈某夫妇。2007年有人上门称陈某夫妇的房屋归被告王某所有，陈某夫妇发现后，向公安机关报案，经司法鉴定，该房产证系伪造，同时买卖合同的授权委托书和买卖合同也是伪造的。原告为了要回自己的房屋起诉被告，要求确认买卖合同无效。

被告王某答辩原告陈某起诉已经超过诉讼时效，双方签订的房屋买卖合同是有效的。事实是2004年原告欠银行钱，找到被告王某说要卖房，还找了中介。关于假房产证的问题，假房产证不是被告交给原告的。被告在签订买卖合同时是善意的，并且支付了价款办理过户，不存在恶意串通等行为。

法院审理查明：

系争房屋是动迁所得并居住，产权登记在陈某名下，登记时间为2000年11月，2004年2月，原告作为卖方，被告作为买方就系争房屋签订买卖合同，买卖合同由原告签字盖章，原告对盖章无异议，但不认可其签字，被告在买方处盖章。买卖合同约定系争房屋建筑面积为60平米，转让价款为38万元，付款方式为本合同签订后，买方于2004年2月17日支付全部房价款的20%计76,000元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；于2004年3月10日前贷款30万元；于2004年3月15日前支付4,000元。合同对交房时间、申请办理转让过户手续时间等未作约定，但约定合同一式四份，甲、乙双方各执一份，房地产交易中心、银行各执一份。

2003年4月14日，系争房屋在某银行上海分行设立住房抵押贷款10万元。2004年3月15日贷款本息全部还清。

2004年3月23日，系争房屋产权经核准登记于被告名下。

2004年3月3日，被告与某银行保税区支行签订《房屋担保借款合同》，以系争房屋作为抵押借款26.50万元，借款期限自2004年3月3日起至2024年3月3日，被告作为借款人在该合同上签名盖章。后因被告未按期归还借款，抵押权人起诉被告，本院于2005年10月24日作出(2005)浦民二(商)初字第1583号民事判决，判决被告归还借款本金261,758.91元及相应利息、违约金等。

2007年8月19日，原告陈某向公安机关报警称，系争房屋的房产证权利人不知何原因由原告改为被告，其曾于2004年2月将该处房产的房产证和身份证借给过被告，现该房产已被银行抵押。对原告陈某提供的相关材料，委托司法鉴定机构进行鉴定，鉴定结论为：登记号为XXXXXXXXXX、权利人为原告陈某的“上海市房地产权证”上，盖有“上海市浦东新区房地产登记处”印文与提供的该印文样本不相一致；时间为“2004年3月5日”委托人为陈某的授权委托书上书写的字迹陈某与提供的陈某本人书写的字迹样本不是同一人所写；时间为04年2月11日签署的卖方陈某的预售合同上书写的字迹陈某因相同点、差异点无法得到正确解释故无法作出明确结论。

审理过程中，被告王某为证明已支付房款出示2张收条，金额分别为115,000元及176,600元，对于其余的房款被告解释是收取原告10年的租金，按每年1万元计算。其中115，000元称是代原告陈某归还某银行10万元贷款及其他借款15,000元。对上述证据原告认为自己的签字均系伪造，且双方之间不存在租金的问题，被告从未支付过任何房款。10万元贷款属实但是被告所贷理应由其归还。为证实收条上原告陈某的签名及《买卖合同》中陈某签字的真实性，被告申请笔迹鉴定，法院委托司法鉴定机构出具《司法鉴定意见书》认定：1、署期“2004.2.12”的《收条》上原告的签名字迹是原告本人书写。2、署期“2004.3.19”的《收条》上原告的签名字迹是原告本人书写。3、署期“04年2月11日”的《买卖合同》第15页甲方(一)处及甲方(签章)处原告签名字迹均不是原告本人书写。

法院审理后认为：被告购房存在不合理之处。其一，从出售人的住房情况进行查看。系争房屋是原告夫妇私房动迁所得，是家庭唯一的一套房屋，正常情形下，原告陈某不可能将唯一的家庭住房出售给他人。被告与原告陈某在签约前已认识并有生意往来，系争房屋的标的在当时较大，作为购房人的被告应审慎考虑，但其无证据证实，当时通过中介或查看系争房屋等情况审慎购置，存在不合理之处。其二，从购房款的支付情况进行查看。虽然鉴定机构证实二张《收条》由原告陈某所写，但收条金额与合同价款不一致，即使加上被告所称的10年租金，也与合同总房价38万元不相吻合，且与合同约定的付款时间及金额也不尽一致，被告对收条金额的形成无法合理解释。对被告称除《收条》外的房款，曾与原告陈某口头约定抵用10年租金，遭原告陈某否认，且长达10年的租赁关系不作书面约定，显然不合常理。其三，从系争房屋《买卖合同》上签字的情况进行查看。鉴定部门证实《买卖合同》上的签字非原告陈瞿龙本人所签，作为买卖系争房屋重要依据的合同上，无原告本人签字，存在不合理之处。且该合同的最后签字处有将原告妻子的名字写上后又划去的痕迹，作为订立合同一方的被告应当知道原告妻子的存在，还签订合同侵犯系争房屋共有人利益，存在不合理之处。 综上，本院认为，双方就系争房屋的买卖合同在签订及履行过程中均存在诸多疑点，有悖正常交易，且被告未能作出合理解释，故本院认定《买卖合同》并非原告陈某的真实意思，该行为同时也侵犯系争房屋同住人原告祝月妹及第三人的利益，该《买卖合同》应属无效。故本院对原告要求确认原、被告之间签订的《买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。

法律分析：

第一，双方是否具有买卖房屋的真实意思表示。从案件事实分析，原告陈某作为卖方并不知情自己的房屋被卖，买卖合同上卖方的签字不是陈某本人的签字。被告作为买方，并未支付房屋对价，虽然被告举证有收条，收条上也是原告签字，但金额、时间不能与买卖合同上的金额相吻合。卖方并未签订买卖合同，买方未支付对价，这表明买卖双方均无买卖房屋的真实意思表示。

第二，从买卖合同内容及履行情况分析。一般的房屋买卖合同中交付时间、过户时间均是很重要的内容，但本案中买卖合同却缺少这重要的内容。还有房屋交易过户后，房屋均应实际交付，但本案中买卖房屋并未实际交付，房屋还被卖方长期实际占有使用，种种这些不正常现象均违背房屋买卖的交易习惯。

第三，案件客观事实。根据法院审理查明的事实，笔者分析，案件的客观事实可能是被告与原告相识，被告想办理抵押贷款，原告将自己的房产证交给被告，被告擅自伪造委托手续办理房产买卖，然后办理房屋抵押贷款，后被原告发现，原告诉至人民法院。

第四，本案的缺陷。原告的诉讼请求不仅仅是要求确认原被告之间买卖合同无效，更重要的是房屋权利归还原告所有和涤除房产上的抵押。但这2个诉讼请求却被法院驳回。这样的判决，原告还不能把房产登记在自己名下，因银行享有抵押权，抵押权不解除，房屋就无法办理变更登记。为什么法院驳回原告这2个诉讼请求，根据笔者的办案经验，法院之所以驳回原告这2个诉讼请求，是因为本案缺少一个重要的诉讼主体，享有抵押权的银行，如果把银行追加为第三人，并要求被告偿还银行欠款，这样，法院就有可能支持原告这两个诉讼请求。