任济舟的空间

案情介绍：在沪工作的杨先生准备买一处学区房，以便将来孩子上学方便，杨先生通过中介找到一处房产符合杨先生的要求，7月20日杨先生、卖方张先生和中介签定了委托购买意向书，当天杨先生支付定金1万元。7月28日杨先生又支付定金9万元。< ?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

    8月6日，杨先生与张先生签定正式买卖合同，合同约定房屋总价173万元，杨先生签定合同后支付首付（包括定金）52万元，剩余房款通过银行贷款支付，如贷款未获银行批准或者贷款数额未获全额审批，则杨先生需以现金补足房款；若杨先生逾期付款，需要承担日万分之五违约金，逾期超过10日仍未付款，卖方有权单方解除合同，杨先生还应赔偿卖方总房价款的20%。签定合同当日杨先生通过银行转账给张先生42万元。

后因杨先生贷款未获批准，双方就违约赔偿发生纠纷。卖方张先生主张，杨先生违约，没有及时履行合同，应按照合同约定承担违约责任。

杨先生则提出，在签定买卖合同时，就曾口头提出，如果贷款不成，就不买了。而且，贷款没有批准后，用人单位也与杨先生解除劳动合同，杨先生没有经济能力履行买卖合同。

10月15日，卖方向杨先生发出解除合同书面通知，并扣除违约金19200元和346000元赔偿金。

杨先生不同意解除合同的条件，随即向静安区人民法院提起诉讼，要求解除买卖合同，并返还已付的52万元。

法院经过审理后认为，从合同内容看，原、被告双方在签定合同前已经对贷款风险有了充分的认识，因此在贷款未获批准的情况下，杨先生应以现金补足房款。杨先生未按约支付剩余房款应承担违约责任。

法院最后判决杨先生承担房价款15%违约金。

律师提示：房地产买卖合同因程序复杂、标的额大、市场风险高、受政策影响较大，所以，建议公民在签定房产买卖合同时，应经过律师审查，争取将法律纠纷消灭在萌芽中！