于挺律师的网站

买卖不破租赁原则

　　我国在房屋买卖租赁活动中曾经历过买卖“破”租赁的原则。但在国际上大多数国家的民法典都实行“买卖不破租赁”的原则。从保护承租人权益考虑。我国在合同法第二百二十九条也规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”从而确立了“买卖不破租赁”原则。

　　在司法实践中有时会陷入一种误区。例如，苏某有1200㎡商业用房。汪某想租作超市。二人在2010年3月30日签订房屋租赁协议：每年租金15万元。租期从2010年9月20日至2014年9月19日。

　　4月22日苏某的妻子将该房以480万元卖给郑某并登记过户。汪某以“买卖不破租赁原则”要求郑某履行前述租赁合同。遭拒。汪某起诉苏某、郑某。诉请判令二被告赔偿损失。未获支持。

　　案中的关键在于：“买卖不破租赁”原则的成立条件，必须是“租赁期间”发生的所有权变动。而本案的房屋买卖并不发生在租赁期间。所以不适用该原则。