特许与直销经营律师

合同撤销对谁都不利

合同撤销对谁都不利

北京 秦根才律师

案情简介：

国有改制后合伙销售公司—A公司，将公司机关由老院搬到了新院，打算将老院集中出租，于是和短期承租户协商解除短期租赁合同，集中出租给一个承租方。但是有一承租户B的承租合同期限长达18年，剩余租期还有十余年，并且承租房屋散见于仓库楼、办公楼等几部分，不愿意调整。有一商人C见该公司将要出租土地和房屋位于交通便利的繁华商业区。打算承租用于经营宾馆餐饮服务。A公司在签订房屋租赁协议前，一再强调北仓库二楼西五间，办公楼三楼南六间及院内南侧土地早已与B签订过长期合同，且无法提前收回，与C订立的合同中不包括此房及此地，C也多次到现场观察，明知此情况，承诺自己与A协商相关事宜。出于对C的信任，A公司于2009年3月16日按照C的要求与其草签了一份包含了B承租的房屋和土地的租赁协议，C公司支付了8万元租金。租期自5月1日开始共计15年，合同并未确定出租房屋的房屋产权证号几层几间及建筑面积，如因房屋权属瑕疵造成乙方不能正常经营的，乙方有权停止相应的租金，甲方按照乙方停业期间日3000元支付违约金…  …;出租房屋被征收征用，乙方依物权法的规定取得赔偿补偿的权利;甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日2000元标准支付违约金。

签订合同时C答应第二天签订扣除该房和地等其它事宜的补充协议。可是C此后连续数日未到A公司签订补充协议。由于B承租的土地、房屋，A公司无法按照草签协议交付C使用，于2009年3月23日向C邮寄了书面通知，希望C在3月25日前，到A公司签订补充协议，否则将依法撤销该协议，可是一直未见C的音讯。为避免双方不必要的损失，我作为A的委托代理人以房屋租赁合同撤销纠纷为案由，提起民事诉讼，请求撤销与C签订的房屋租赁合同，诉讼费由C承担。

法律争议焦点:

诉讼过程中，C提出答辩，认为双方签订的合同是双方真实意思的表示，要求A公司交B承租的土地和房屋，履行合同。并于以开始装修设计为由，提出反诉。要求A公司承担租金、租金利息及其他损失。因此，本案争议的焦点为，草签协议是否双方真实意思的表示，合同出租土地和房屋是否应该包括B承租部分。

律师代理意见

作为A公司的委托代理人，参与其诉C房屋租赁合同撤销及C反诉要求赔偿损失纠纷一案的诉讼活动。通过法庭调查，结合相关民事法律规范，我发表了如下代理意见：

一、   房屋租赁合同标的物数量、合同履行期限等基本、主要条款欠缺，协商不一致，合同没有成立

根据我国《合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的住所；（二）标的；（三）数量、履行期限等主要内容。可本案中双方签订的合同中没有承租方C的住所，另外，合同中并没有出租房屋的房屋产权证编号及楼房的层数，间数和建筑面积。

二、本案中双方的合同是C以欺诈手段，使A在违背真实意思的情况下订立的订立时显失公平

经中间人的介绍，在签订房屋租赁协议前，我方一再强调北仓库二楼西五间，办公楼三楼南六间及院内南侧土地早已与B签订过长期租赁合同，且无法提前收回。在与C签订的租房合同中不包括此房及此地。C也多次到现场观察，明知B早与我公司签订了长期租赁合同。C方承诺自己与B协商相关事宜。

出于对C方的信任，A公司于2009年3月16日按照C方要求与C先草签了一份主要内容不具体、不准确甚至有违法条款的协议，尤其是包含了B承租的土地和房屋。当时C方答应第二天签订扣除该房地产等其它事宜的补充协议。可是C连续数日未到我公司签订补充协议。由于B承租的土地、房屋我公司无法按照草签协议交付C方使用，故我公司于2009年3月23 日向C邮寄了书面通知，希望C在2009年3月25日前，到A公司签订补充协议，可是C至今未见音讯。

根据合同约定的违约责任及合同租金可知，违约金比例过高，合同签定时，注定A公司要蒙受不能交付B承租部分房屋及土地的巨额损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定时间支付租金但未达到解除合同条件的以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日2000元标准支付违约金；如因房屋权属瑕疵造成乙方不能正常经营的，乙方有权停止相应的租金，甲方按照乙方停业期间日3000元支付违约金…  …合同期内，为搞活经营，己方已经同意乙方对投入装修的房屋转租或与第三人合伙经营。出租房屋被征收征用，乙方依物权法的规定取得赔偿补偿的权利。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前   30      日通知乙方，将已收取的租金余额退还并对乙方投资额足额赔偿同时赔偿乙方签订合同的可得利益（以乙方经营期间月平均利润基算）（的并按月租金的         ％支付违约金。）

三、   C反诉不能和A本诉合并审理

    根据本案中《XX人民法院举证通知书》第六条第二款规定和第一次《开庭传票》可知，本案第一次开庭时间是2009年5月14日，双方举证期限应在2009年5月14日前届满，对方提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。C反诉状可证明C反诉是在2009年5月16日才打印的，人民法院对其反诉的立案受理向A送达反诉状是在2009年6月3日。A有理由相信，C并未在举证期限届满前提出反诉，属于逾期反诉，即C没有在法定的反诉期限内提出反诉请求。因此，C反诉不能和A起诉合并审理，

四、A不同意赔偿C支付租金及其利息以外的损失

    首先，2009年3月16日原、C双方签订的《房屋租赁协议书》第三条可以证明，房屋租赁期是自2009年5月1日至2024年4月30日。因此，合同履行期限尚未开始，A尚未将出租房屋交付C，C尚未进入承租房屋和院落，不可能取得装修必需的基础资料，更不可能开始着手设计装修，因此C主张赔偿的“已着手对被C的房屋进行设计和装修”事实不存在。

其次，2009年3月23日11时A邮寄给C《签订补充协议通知》已经告知对方，如C未在2009年3月25日前，携带身份证（原件及复印件一份）等相关材料，到我公司签订补充协议，否则，我公司将依法撤销与你的上述房屋租赁协议。A起诉是撤销合同不是解除合同，C在反诉状请求事项中也“请求法院判决撤销双方房屋租赁协议”，在该诉状事实和理由中也 “同意”。本诉结案又是以调解撤销协议等结案，说明对方已经同意撤销本案房屋租赁协议。依法撤销的合同自始无效，即自始对A没有约束力。

尤其是A提供的证人B的证言可以证明，C方在签订合同前明知A公司早已将部分房屋机院落出租给了B ，B 经营家家福量贩超市，在临街挂有门店招牌。自己答应协商B 的事情,C的爱人2009年3月12日找B 协商转租B 承租的办公楼及仓库楼事宜，B 没有答应，C并未达到目的。常态下，C不会第二天、第三天再签订合同，去装修别人的房屋。由此，A更有理由确信C设计、装修得不真实。

 第三、对方举证的《地毯销售合同》和《X装饰装修施工合同》分别是2009年3月13日签订和2009年3月14日签订，当时尚未签订房屋租赁协议。另外，《地毯销售合同》双方地址、电话、开户银行及账号不详，C提供的收据不是合法发票，C更未提供可以证明收费主体的合法性，是否具有宾馆餐饮业装修设计的资质。

尤其是C代理人明确表示，其中收费者XX仅是装修设计的中介，没有装修资质。因此，即使C发生费用，有损失，主张侵权之债，该债权也是非法的，不应受到法律保护。《XX装饰装修施工合同》承包方主体不明：个人还是X装饰还是X装饰装修施工合同，是否具有设计、装修资质是否实际收费，收费是否合法。还有甲方住所地，施工图纸等合同附件未见等合同内容不全的现象。

第四、C主张费用多是预付款，如果不需要完全可以取消讨回，比不是实际损失，法律不会要求赔偿费实际损失。C举证效果图并未显示与双方主体有何联系，只是其他宾馆的效果图。C举证不能证明与本案的关联性。

综上所述，本代理人认为，依法C反诉不能和A起诉合并审理。C的第三项反诉请求（即支付租金及其利息以外的损失）缺乏事实根据和法律依据，不能成立，依法应予驳回。因此建议贵院依法驳回C的第三项反诉请求，以维护A的合法权益

判决（或调解）结果:

对于C反诉仍在审理过程中。A本诉经受理法院主持调解，双方当事人就部分诉讼请求，自愿达成如下协议：一、撤销A、C于2009年3月16日签订的《房屋租赁协议书》；二、A于当天（2009年7月6日）返还C租金80000元及利息800元；三、受理费950元，由A负担。

律师点评:

A公司尽管承担了法院不退还的诉讼费和仅高于该款活期存款利息520元的利息，但两项数额仅1470元，但撤销了协议，盘活了出租房屋和土地，按照潜在客户可承租的在可能的漫长诉讼过程中的更高的租金获益，关键是去掉了经营者诉讼风险负担，节省了经营者的时间和精力。

我认为，要是上述租赁协议谈判、合同签订过程中，有律师的参与，律师会及时指出、说明可能的法律风险，经营者就不会为签订上述协议而懊悔，也不会为撤销该协议而牵肠挂肚，忧心重重，不会为起诉支付诉讼费、代理费、利息，会避免上述经济和精神损失等，最为关键的是可能上述土地、房屋可能更早就产生了经济效益。然而这已经不可回转，成为遗憾，成为历史。建议相关单位积极借助律师等专业人士专业服务的，防范不必要的法律风险。

法律提示：

1、中华人民共和国合同法：

第十二条　合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
　　当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

第十三条　当事人订立合同，采取要约、承诺方式。

　第五十四条　下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　第六十二条　当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条　的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

　第六十八条　应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
　　（一）经营状况严重恶化；
　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
　　（三）丧失商业信誉；
　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
　　当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

第一百零一条　有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：
　　（一）债权人无正当理由拒绝受领；
　　（二）债权人下落不明；
　　（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；
　　（四）法律规定的其他情形。
　第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　第一百一十九条　当事人一方违约后，对方应当采取适当防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
　　当事人因防止损失扩大而措施支出的合理费用，由违约方承担。

　第二百一十三条　租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

　第十四条　要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
　　（一）内容具体确定；
　　（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

入参赛理由（此案例为什么具有典型意义）：

最近的律师执业（案件代理）过程中，常常遇到如下合同纠纷案件，常因合同内容显失公平引起纠纷，一方要求撤销合同。合同中约定一方当事人权利过多，义务约束过少，合同内容显失公平，并且通过其他渠道了解到该方当事人均有律师或其他职业的法律顾问，有的还是顾问按照当事人的意见或超出当事人意见，精心制作的“杰作”。

签订合同后在履行合同前或过程中，合同相对方仔细研究并咨询律师后，均得到建议要求撤销合同的法律意见，结果导致合作失败，双方不仅没有取得预期的利益，还为准备履行合同，或履行合同遭受了不应有的实际损失。

为此，提交该文参赛，并借此机会，建议相关当事人及受托审查有关合作项目的合同等法律文书的律师，在合同签订过程中，尽可能追求公平，平等对待双方当事人，合理明确、具体地约定双方的权利义务，预防不必要的分歧和争议，不可过分偏袒委托方，否则，委托方将有因合同被认定显失公平，而被撤销，失去交易合作获取更大利益机会的风险。委托律师的委托方也不要向受托律师，提出过分保护自己的要求，否则，会吓退合作伙伴，失去合作共赢的机会。

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2010-12-20