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再谈“317”新政：房屋买卖双方应如何应对及纠纷解决方案

方博律师

近日，笔者接到大量关于北京市“317”新政后房屋买卖合同履行过程中出现各种纠纷的咨询，这里的咨询者既有买房者，也有卖房者，既有住房买卖方面的咨询，也有关于商住房买卖方面的咨询。在此，北京市同创律师事务所方博就“317”新政后，房屋买卖过程中出现的纠纷情况进行分析，并提出应对及解决方案。

一、“317”新政、“324”政策实施前后的变化

在2016年9月30日北京出台了相关的政策（即“930”政策），经过近半年时间，北京市又出台了“317”新政、“326”政策等多方面的限购限贷政策。“930”政策实施前后，购房前后出现了不同变化。同样，“317”新政策实施前后购房也发生了较大变化。“317”新政被称为史上最严限购政策，因此，对购房者的影响也最大。

“317”新政的变化。

北京市相关政府部门联合出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，简称北京“317”新政。“317”新政对于购买首套房并且没有商业住房贷款记录和公积金住房贷款记录的购买者基本没有变化，但对于购房二套房或者虽是首套房但有商业住房贷款记录和公积金住房贷款记录（执行二套房待遇）的购房者影响较大。“317”新政使得这样的购房者在购买普通住房时，首付款比例由50%提高到60%，在购买非普通住宅时首付款比例由70%提高到80%（认房又认贷）。并且，“317”住房贷款最长年限由30年减少最长25年，这使得一些购房者不能按照预期数额进行贷款，同时也增加了每期还贷的数额。

“324”政策的变化。

“324”政策使得在离婚后一年内购房按二套房政策贷款（认离婚）。这使得一些人想通过离婚按首套房政策进行贷款的途径在短期内无法实现，在一定程度上也避免了通过假离婚进行购房的现象。

另外“326”政策使得名下在京有住房或者有商界类房产记录的购房者无法再购买商办类房产，同时，个人也不能购买在建或者在售的商办类项目。

二、“317”新政对购房者的实质性影响以及能否解除合同

“317”新政和“324”政策对购房者的购房资格基本没有变化，但对购房者的贷款比例进行限制，进而相应地提高了首付款的比例。这是新政对购房者的实质性影响。

由于购房者不能按照预期的数额进行贷款，需要增加首付款比例，而增加的首付款对于购房者而言是一个不小的数字，有时是很大的数额，而且大大超出了其支付能力。由于受到履约能力的限制，一些购房者无法继续履行双方签订的房屋买卖合同。楼市新政既不属于不可抗力，也不属于情势变更。本次新政虽然提高了首付款比例，降低了贷款年限，但并不一定导致购房者没有履约能力，或者继续履行对其显示公平。“317”新政对购房者的履约能力产生重大影响，继续履行合同会产生一定的困难。若购房者在新政实施后不能按预期办理按揭贷款，提高部分的首付款又无力支付，购房者一般可以要求解除双方签订的房屋买卖合同，合同解除后，售房人应当退还已收取的定金和房款。但若售房人能够证明购房人者有充分的履约能力，则购房人不能以此解除买卖合同。购房人应当继续履行合同，否则可能构成违约并承担违约责任。

三、解除合同应如何处理

如果购房者确定要解除房屋买卖合同，应当及时作出决定，并通知房屋中介公司和售房人，并进行有效沟通，减轻对方损失，不要故意拖延。

四、解除合同，售房方可否要求补偿损失

在实践中，如果出现不可归责于当事人双方的公共政策事由（如“317”新策等政策）导致合同无法继续履行，一方要求解除合同，另一方要求补偿其合理损失的，若合同解除确实导致双方利益出现失衡，则可根据双方的具体情况以及案件本身的情况，具体分析，酌情予以支持。

五、改善型购房和边环套购房应如何处理

改善型购房是指房屋所有人先将自己的房屋出售，再购买住房条件较好的情况。边环套是指购房者在购买房屋的同时，出售自己名下的房产。由于房屋买卖合同具有相对性，房屋出售和购买房屋应当分开处理，二者没有必然的联系。对于出售环节或者购买环节出现问题，应当分别妥善处理，避免出现较大的损失。这类情况较为复杂，需要具体问题具体分析。由于合同对双方均具有约束力，双方原则上均应依约履行合同。故应当慎重对待毁约和违约的情况。

六、“317”新政实施后出现纠纷的解决方案

“317”新政实施后，导致购房者不能按预期办理按揭贷款，无法支付高出部分的首付款而要求解除合同的，购房者与售房者应当积极协商进行沟通。如果不能通过协商解决，双方可向法院提起诉讼，通过诉讼的方式解决。（作者：北京市同创律师事务所方博律师）