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326政策后，北京商住房的买房人可以解除买卖合同吗

方博律师

自2017年3月份以来，北京的房地产政策濒出，从各个方面、各个角度全面围堵投资投机性炒房行为，促进住房回归居住属性，进一步表明“房子是用来住的，不是用来炒的”的坚决态度。北京市政府相关部门在18天内先后出台了10项房地产调控政策，其中“317”政策实行认房又认贷，提高二套首付款比例，降低贷款比例和最高贷款年限。“324”政策实行“认离婚”的政策，离婚一年以内申请住房贷款的，按二套住房贷款政策执行。“326”政策严控商业办公类项目房屋的销售。4月3日又出台政策将住宅平房纳入限购范围。这一系列的政策先后公布，时间上也很聚集，目的就是稳定北京房地产市场。其中，“326”政策对很多在北京购买商住房的买受人产生较大影响。在该政策实施前已签订合同，但尚未办理网签的买房人影响最大，受此政策的影响，买房人此时能否解除买卖合同吗？北京市同创律师事务所方博律师对此进行解读和分析。

“326”政策的内容是什么？影响：从不限购到限购

2017年3月26日，北京市政府多个部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告规定商业办公类项目（以下简称商办类项目）不得擅自改变为居住等用途。开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，并且不得将房屋作为居住使用，再出售时也应出售给企事业单位、社会组织。在公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或连续五年缴纳个人所得税。在该公告实施之前，在北京购买商办类项目房屋是不限购的，北京户籍和外地人均可购买，不附加限制条件。但在该公告实施之后，个人就不能再购买在建和在售的商办类项目房屋。如果要购买，也只能购买在公告实施之前已销售的商办类项目。并且，在购买时需要具备北京市的购房资格，不仅名下在京无住房，也不能有商办类房产记录。也就是说，在北京有住房的不能购买，有商办类房产记录的也不能购买。“326”政策的实施发生了北京商办类项目从不限购到限购的改变。以前，北京的商住房不限购，部分商住房还可以让孩子在北京上学，因此，不少不具备北京购房资格的外地人士选择了购买北京商住房。

北京商住房的买房人可以解除买卖合同吗？

“326”政策对在该政策实施之前已经签订买卖合同的双方产生一定的影响。如果在政策实施之前，双方已经签订完买卖合同，并且办理了网签，原则上买卖双方的交易是不受影响的。对于已经签订买卖合同，但还没有办理网签的购房人如果没有购房资格，影响会比较大。目前，个人在北京购买商办类项目房屋，需要具备三个条件：一是购买的房屋必须是在“326”政策实施之前已销售的商办类项目，必须是二手房，在建和在售的商办类项目个人购买不了。二是，名下在北京没有住房，并且没有商办类房产记录。三是在申请购买之日起，在北京连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。只有同时符合上述三个条件，个人才能在北京购买商办类项目，如果有一个条件不符合，则不能购买商办类项目。所以，如果在“326”政策实施之前已经签订了买卖合同，还没有办理网签，但是不具备北京商办类项目购房资格的人，因“326”政策的实施，不能办理房屋的过户，此时，购房人可以解除双方签订的买卖合同。如果没有其他违约的情形，不需要承担违约责任，房屋的出售人需要返还收取的房屋定金和购房款。但是，购房人在“326”政策实施之后，仍具备购买北京商办类项目的购房资格，此时，就不能以此理由解除买卖合同了。一般情况下，双方应当按照合同的约定继续履行。（作者：北京市同创律师事务所方博律师）