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国五条北京细则实施后，房屋买卖合同能否解除

――“国五条”细则对房屋买卖的影响

方博

[摘要]  “国五条”北京实施细则出台后，开始征收个人所得税，单身人士不得购买二套房，银行也降低贷款比例。细则的实施出现了新型的房地产交易纠纷。面对新型房产纠纷，应当如何如何积极地应对和处理，以维护自己的合法权益。

[关键词]  国五条、北京细则、购房合同、退房、个人所得税

2012年3月30日，“国五条”北京实施细则开始实施，北京市有关政府部门开始征收房屋增值部分的个人所得税，单身人士不得购买二套房，银行部门也开始提高首付款比例。国五条北京细则的实施给北京的房地产交易市场带来怎样的影响？

国五条出台之前已经签好的购房合同，并向房主支付了定金和首付款。遭遇到国五条北京细则的实施，买卖双方因不能对20%的房产个人所得税达成一致意见而拒绝办理过户和网签手续，一些单身人士也因此失去了购房资格，或者因提高首付款比例而放弃购房。细则实施以来，在房产交易过程中，有一些房产纠纷不可避免的产生。

针对新政实施以后出现的新型房产纠纷，方博律师总结出处理房产纠纷过程中应注意的几个问题，为买卖双方提供一定的建议。方博律师认为，新政的出台和实施是买卖双方在签订合同的当时无法预见的。新政属于政策的调整范围，新政的实施导致合同无法继续履行或者出现对交易的一方明显不公平的情况，动摇合同签订的基础，则一方可以情形变更为由要求解除合同。导致合同无法继续履行的情况有：购房人不再具备购房资格、没有实力支付多出的首付款及税费。另外，新征收的个人所得税在购房比例中占有较大比重，一方承担该税明显不公平，也属于情势变更的范围。

虽然新政的出现属于合同法规定的情势变更的范围，但是对情势变更的适用法律有严的限制，不能不分情况，一律利用情势变更要求解除合同。实际上，情形变更的适用，应当根据双方签订的合同内容、合同的履行情况以及新政给买卖双方带来的影响程度等因素综合予以判断。

新情况下，房产交易纠纷主要有以下几个类型：

一、新增个人所得税，继续履行合同对一方明显不公平，可要求解除合同

国五条北京细则实施后，对二套房或者未满五年的家庭惟一住房的出售需要征收20%的房屋增值部分的个人所得税。由于所售房屋在购房时购买价格较低，或者为了避税，在房管局登记的售房价格较低，由此导致新政实施后，新征收的个人所得税数额很高，少则几万元，多则几十万、上百万元。新征收的个人所税在售房中占有较大比重。对于谁承担个人所得税问题，双方有时很难协商一致，达成一致意见。

我国的《合同法》司法解释（二）规定了情势变更，第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于新征收的个人所得税，买卖双方在签订合同时是无法预见的，新政属于政策调整的范围，而不属于商业风险。如果让买方或者卖方承担高额的个人所得税，会对承担方明显不公平。所以，在双方就此问题达不成一致意见时，可根据情势变更原则要求解除合同，要求房主退还已付的首付款，并要求中介公司退还居间服务费、评估费等费用。

二、首付款的提高、贷款比例的下降，导致购房方没有实力支付剩余房款，可以要求解除合同

新政出台后，银行贷款部门对第二套房的首付款比例提高到房屋总价的70%，也就是说，银行贷款部门最高只提供房屋总价30%的贷款。对于新增加的首付款，购房者根据自己的收入水平，若无力承担多出部分的首付款，购房者也可以请求解除双方签订的房屋买卖合同。合同解除后，中介公司也应当退还中介费和评估费等费用。

三、卖方拒绝办理过户，购房方可以要求解除合同

新政出台后，房主可能基于某些因素的考虑，拒绝办理网签手续，拒绝配合过户。若其拒绝的原因不是基于新政的问题，则房主可能要承担相应的违约责任。此时，购房者可以要求解除合同，返还已付的购房款，以及依据合同主张其他权益。

四、单身人士不具备购房资格，购房方可以要求解除合同

新政实施后，单身人士不再具备购买第二套房的资格，此时，购房者可基于新政的出现，主张解除购房合同。但是，这里要注意的是，有一些夫妻为了退房，在新政出台后实施假离婚，其也以单身人士，不具有购房资格而要求解除合同。此时，为了退房而实施假离婚，就会面临一定的风险。若一方以已经离婚，不具备购房资格为由要求解除合同，不属于法律上规定的情势变更。因为是否离婚，是夫妻双方可以掌控的，离婚也是双方的主观意愿。所以，此种情况就不再属于情势变更的范畴了。

新政实施后，出现房屋买卖合同纠纷时，双方均应当慎重对待，积极协商，促成合同交易的完成。若不能协商一致，需要解除合同时，双方应当根据个案的具体情况，分析是否属于情势变更的范围，以权衡解除合同各自的利弊。