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方博：突遇北京限购政策，业主可选择无责退房

方博律师　电话；18601123252

案例介绍：

2010年10月，孙某想在北京买一套二手房，经中介公司介绍看中了王某在北京海淀区的一套房屋，很是满意。双方经协商确定后，签订了《二手房买卖合同》，房屋总价260万，孙某首付60万。在孙某买房当初，该房的房产证还没有下发，但按照开发商的建房进度，2011年4月就能很快就能办下来。孙某为了尽早入住该房，就向王某预付了半年的房租，双方在房产证办下来之前，就先行办理了入住手续。

在双方履行合同期间，2011年2月15日，北京为稳定房价，政府部门突然出台了有关房屋买卖的限购政策，即《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）。该政策规定，在北京没有缴纳社会保险或者连续交纳社会保险不满５年的非京籍人士，无权在北京购房。该政策的出台，对在北京工作的外地人以及北京户籍的人士购房起到了很大的限制作用，也引发了不少舆论和波澜，同时，也极大地影响了孙某的此次购房行为。

此政策的出台，使得孙某无权在北京购房。孙某要购买的房屋于2011年4月份才能办理过户，但此时，北京限购令已开始实施，使得孙某暂时不能在北京买房。为此，孙某聘请律师向法院起诉，要求退房。法院经过审理，认为孙某的购房行为遭遇北京政策规定，无法继续履行合同，双方均不用承担法律责任。法院最终支持了孙某的退房行为，而且，不用承担任何法律责任，所交纳的60万元首付款也如数退回。

方博律师点评：

北京限购政策属于情势变更，双方可以无责解除合同。

孙某的购房行为，突遇北京限购政策，是买卖双方在履行合同时无法预料的，属于双方不能控制的因素，是第三方因素的介入。北京限购政策的出台在法律上称之为情势变更。双方在履行合同过程中，遇到情势变更情形的，双方可以选择解除合同，并互不承担责任。

所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。

需要指出的是，如果根据情势变更原则而主张解除合同的当事人，是以自己方面遭受不利益后果为理由而提出主张的，并且因解除合同而给对方带来损害，应当向对方作出适当补偿。但如果是以对方因情势变更而不可能继续履行合同为理由提出主张的，且因情势变更未给对方造成损害，则无须作出赔偿。

对于该案，孙某的购房行为遭遇北京限购政策无法继续履行合同，这种限购政策在法律上属于情形变更。法院在审理该案时，也采纳了这种观点，判决解除双方所签订的买卖合同，并互不承担责任。法院的这种判决是非常公平、公正的。