房产广告≠合同内容 购房者慎重签订认购书

房产广告≠合同内容 购房者慎重签订认购书

　　备受关注的2009大连夏季房交会昨日启幕，参观购房的百姓在挑选房子时，也很关心房屋交易过程中可能会出现的一些问题。为了满足百姓需求，在本次展会期间，组委会邀请大连仲裁委专业人士及大连市律师网律师提供免费购房法律政策咨询服务。昨日，记者采访了大连市律师网资深律师马文龙、蓝日扬、杨雪辉，结合市民咨询的一些问题，给准备购房的百姓一些建议。

　　1 购房人慎重对待认购书

　　[问题] 签订认购书有什么风险?

　　[解答] 认购书包括认购、订购、预订等协议，是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况;房屋的基本情况(包括位置、面积、单价等);签署正式契约的时限约定等。

　　目前对违反房屋认购书应如何承担法律责任，无论是理论界还是实务界观点并不统一，有人认为开发商应依诚实信用原则，按原价格签订商品房正式合同，对于认购书缺少的条款，进行补充;也有人认为，认购书只要缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的十六项中几项，均构不成合同，也不能强迫开发商签订合同。因此，购房人应慎重对待认购书。

　　2 买精装修房要明确约定合同条款

　　[问题] 不久前，王先生与妻子决定买精装修的房子，免去装修、购置家具的时间。入住后仔细一看，装修材料、家具、家用电器并不像开发商承诺的“纯天然、实木、无污染、豪华、高档次”，很多电器是一些小厂生产，现在王先生想了解能不能追究开发商的欺骗责任?在本次房交会上，也有很多精装修楼盘展出，针对欲购买精装修房屋的市民，律师给出了一些建议。

　　[解答] 在本案中，双方未将装修材料、家具、家用电器具体材质、厂家、等级、品牌、型号等写入合同，而是使用了一些模糊词语，如“高档、豪华、名牌”等一些无法认定标准的词汇，根椐现有证据无法追究开发商的违约责任。建议购房者购买精装修房时注意以下两点：一是应当在合同中详细写明装修标准，如地板用实木，品牌、规格、型号、等级等均应写清楚，赠送的热水器应写明厂名、厂址、品牌等。二是购房者签订合同时，不要使用“高档装修、豪华装饰、进口设备”等模糊词语，这些语言根本没有标准，发生纠纷无法举证。开发商提供了样板间的，购房者在签订合同时可以写明“不能低于样板间的装修标准”。

　　3 对房产广告要理性判断

　　[问题] 商品房销售广告及宣传资料说得天花乱坠，但却不写入商品房买卖合同中，实际交房时与广告不符怎么办?

　　[解答] 商品房销售市场的宣传广告琳琅满目，如办理户口、提供优惠、赠送礼品、赠送车位、家具、提供售后回租、小区绿化率高达45%、小区内或小区外有配套的商场、学校、游泳馆、保安24小时服务等，但却不将上述内容写入合同，尤其是一些商铺，对周边环境要求很高，对房屋价格及今后经营都将产生重大影响。

　　依据《合同法》的规定开发商的销售广告及宣传资料只是要约邀请，不是要约，没有写入合同文本，不受法律保护，对开发商没有约束力。

　　4 买房后如何办理房产证

　　[问题] 办理商品房产权证须提供的证件?开发商是否有义务协助办理?

　　除开发商提供“五证”和《房屋竣工验收报告备案表》等证件外，买受人本人到大连市房地产交易所并提供下列证件：①房地产权属转移登记申请书;②已登记审验盖有“权属登记专用文本”印章的《商品房买卖合同》;③购房者身份证;④商品房销售(结算)发票(验原件、收复印件1份);⑤房屋面积测绘成果报告书(验原件、收复印件1份);⑥房屋公共维修基金发票交易市场留存联(原件);⑦税收通用完税证(第四联原件)⑧单位购房需提交法人授权委托书(原件)、营业执照副本和受托人身份证明(验原件、收复印件1份)。