如何防范购房陷阱

消费者在购买房屋时，开发商一般都会散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境、高尚的品位、完美的配套设施、周全的物业管理。消费者接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大相径庭，配套迟迟难以落实，物业管理更是质价不符，等消费者与开发商讨“说法”的时候，开发商往往以预售合同中对此并未约定为由推卸责任。

案例简介：

2008年，王先生看中了北京东二环南路的某个楼盘项目。地理位置优越，价格也合适，再加上广告中天花乱坠的描述，“建筑面积为3.5万平方米的超大规模俱乐部会所，包括游泳馆、保龄球馆、健身房、餐饮娱乐、商务中心”、“24小时温泉热水”、“24小时保安”、“8部进口电梯”、“7000平方米绿地”……使王先生很快做出了决定，购买了这里的期房。但是当王先生签完合同，交完款，拿到房屋时，现实中的房屋与广告中的描述天差地别，超大会所消失了、停车场变成了宾馆的后院、7000平方米的超大面积绿地连一半也没有、24小时保安根本无从谈起、承诺的进口电梯却拿不到检验合格证，后来不得不请律师，用法律武器维权。

律师点评：

根据《广告法》第37、38条的规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品房或者接受服务的消费者的合法权益受到的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。因此，消费者在决定预购商品房前，一定要认真阅读房地产商提供的售楼书、广告等材料。办理了预购手续后，一旦发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报、申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据此规定，如果开发商对于小区开发规划范围外环境及配套设施的广告内容在商品房买卖合同中未作相应约定的话，则此广告内容不能作为商品房买卖合同内容，对开发商没有法律约束力。因此如果要把广告内容视为合同条款的话，必须有两个前提条件：一是“开发规划范围内”的，二是对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”的。而在实际生活中，很多开发商会规避这条条款，使购房者的权益受到危害。

律师提醒：

购房者对开发商出具的广告内容不能轻易相信，要多张个心眼，核实广告内容是否与实际相符，权衡之后才决定是否购买。购房者要注意搜集各方面的证据，如楼书、复印的销售资料等，学会把开发商的环境承诺、交房期承诺、用料承诺、设备承诺、公建承诺、收费承诺、物管承诺、增值保值承诺等广告承诺内容载入商品房买卖合同中。签合同时要尽可能地把所有的口头承诺落实到纸面上，重要问题要让销售经理签字。方便的话，对整个过程录音、录影，尽量让销售主管、经理级别的人物做出承诺。

此外，要注意售楼广告上有无开发商的免责约定。如上述案例中提及的购房者不仔细查看几乎无法发现的小字“本售楼广告为要约邀请，具体以签订的商品房买卖合同约定及政府最后批准的法律文件为准”，如果发现广告上有开发商免责约定，购房者更应要求开发商将售楼广告中关于小区环境及配套设施具体、明确的内容载明商品房买卖合同中。如果开发商拒绝，多半表明售楼广告内容虚假，购房者应理智抉择是否购房。只有这样，你才能绕过房地产不实广告的陷阱，做一个聪明、胜算的购房者。