开发商逾期交房，购房者应如何维权

案例简介：

2010年9月，王先生和一家房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：在2010年11月15日前，房产商应将房屋交付给王先生并办出产权证，如果在约定的期限内没有交付，开发商须向王先生支付违约金，违约金按已支付的房价款的万分之五计算。如果逾期超过60天还没有交房，王先生有权选择单方面解除本合同。之后，王先生向开发商支付了房款。但到了交房日，王先生却一直不能取得房产证，直到超过交房日的60天后，开发商也没有交证的意思。王先生把开发商告到当地法院。王先生诉称，开发商未按期交房，应当支付他逾期交房违约金五万余元。开发商则辩称，虽然延期交付房屋，但根据合同约定，违约金只能按违约后的60天内计算，因为逾期交房60天，王先生只能选择单方面解除合同，所以不同意王先生的诉请。 

法院判决：

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定和《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，开发商没有按照《商品房买卖合同》中约定的期限内履行交房义务，王先生有权选择单方面解除合同，开发商应当支付王先生逾期交房违约金五万余元。

律师点评：

    1. 如果卖房人延期交房的话，买房人享有合同解除权。

出卖人延期交房，属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定，当事人一方延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。本案中，王先生与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的“合理期限”为60日，所以开发商逾期超过60天还没有交房，王先生有权单方面解除商品房买卖合同。

2. 如果卖房人延期交房的话，购房人有权要求卖方人支付违约金或者赔偿损失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中约定开发商逾期交房的违约金为已支付的房价款的万分之五，所以开发商逾期交房，就应该按照合同约定支付王先生逾期交房违约金五万余元。

律师支招：房价上涨时，买房人如何预防卖房人“赖账” 

由于目前房市持续旺盛，不少房产商和卖房者为了在房价抬高后赚取更多的利润，宁愿毁约也不愿交房。为此，买房者就更应该在签订购房合同时多长个心眼。 

广大买房者在签合同时要注意以下两个方面条款的完善：第一：完善违约责任的条款，特别是造成房屋无法交付时，责任方的赔付该如何约定。例如此案中，如果当时王先生和房产商在合同中不光约定60天后他可单方面解除合同，还应该约定房产商由于自身原因无法交房时，杜先生一旦解除合同了，房产商应付什么样的责任，否则只是解除合同，房产商就无须承担其他责任了。第二：签订合同时不妨对解除合同的期限也做相应的约定。这不仅可以使得消费者在交易无法继续的情况下有更好的依据，同时也可在一定程度上防止部分因买房者故意拖延时间，增加卖房者的赔偿负担。