房产居间合同纠纷

案例简介：

2006年5月6日，王某准备买一套二手房，之后他与当地的某房地产咨询有限公司签订了一份房屋代购委托协议，协议约定王某委托该房地产咨询有限公司购买房产，委托期限为90天，此期间房地产咨询公司为王某的非独家代理服务提供者；王某通过该房地产资讯公司的服务看房，房地产咨询公司收取80元看房费（每套20元人民币，委托期内超过4套，不再另收，低于4套或退还王某或转入佣金）。协议的相关条款约定：王某不得与房地产咨询公司介绍过的房主自行成交，否则房地产咨询公司有权获得本协议中约定的佣金；房地产咨询公司为王某找到交易对象，并签订房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，王某按合同总房款的1％向原告支付佣金；王某本人及其任何形式的亲属或其他任何形式与王某相关人员，均不可与该房地产咨询公司介绍之卖方自行交易，否则视为违约，并按该房产交易价格的2％向房地产咨询公司支付违约金。之后一个月内，房地产咨询公司与王某签订“客户服务确认单”，其上载明：某房地产咨询公司经纪人陈某经出售方同意将位于某地区张先生的房产推荐给王某，随后房地产咨询公司工作人员带领王某对以上房产及相关环境进行了考察。之后，房地产咨询公司在自己印制的“客户服务确认单”签下“确认中介成功”字样。不久，王某得知，房地产咨询公司自己所看房屋的房主并未委托该公司对外出售该套房屋。

2006年6月23日，王某通过房主张先生在网上发布的卖房信息和别人介绍与张先生接上头，随后，双方签订了房地产买卖契约，王某以170000元的价格购得张先生所有的位于某地区的住房一套并于6月27日办理了房屋过户。 

房地产咨询公司得知该情况后认为王某违背诚信，遂于2006年8月8日将王某推到法院，请求法院判令被告王某支付佣金1700元、违约金3400元、调查费用90元。而王某则辩称，其与房地产咨询公司签订的是非独家代理协议；且现在所买房屋是房主先生通过网上发布的卖房信息，房主并未委托该公司对外出售该套房屋，因此居间合同未能成立。 

法院判决：

法院经审理认为，房产中介公司自己印制的“客户服务确认单”内容属于格式条款，这些条款的规定与房产中介公司所履行的义务不相符合，对客户没有法律上的约束力。同时，房产中介公司既未事先取得该套房屋的中介权，在带领买主查看房屋后，也未获得卖主对其中介权的追认，房产中介公司与买主之间的居间合同不成立，依法判决驳回房产中介公司要求买主支付佣金的诉讼请求。

律师点评：

根据《中华人民共和国合同法》第420条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在房屋中介合同中，中介人在房屋买卖合同成立后，要向买卖双方收取佣金。因此，房屋中介合同中，中介人的义务在于提供订立合同的媒介服务，而不仅仅是向委托人报告订立合同机会。在本案中，原、被告所签房屋代购委托协议属于居间合同。原告房地产咨询公司接受被告王某委托购买房产，除找寻合适的房子外，还应积极介绍、撮合双方订立房屋买卖合同，只有在被告与卖房人签订了房屋买卖合同，原告的居间义务方履行完毕，原告才有权收取合同约定的佣金，这一点在房屋委托代购协议中已有明确约定。但原告在与被告签订了委托协议后，仅仅为被告提供了看房服务，并没有促成被告与该套房屋的房主张先生签订房屋买卖合同，不能认为原告已履行完合同约定之居间义务。而且原告提供并与被告签订的客户服务确认单属于原告自己印制的，其中“确认中介成功”等内容属于格式条款，这些条款的规定与本案中原告所履行的义务不相符合，因此对被告没有法律上的约束力。因被告没有履行完自己的居间义务，其无权要求被告支付合同约定的佣金。

尽管房屋代购委托协议中约定被告不能与原告介绍过之卖方自行交易的约定，这属于房屋中介人的商业信息，对其进行保护符合法律规定。但在本案中，张先生是通过网上发布的卖房信息，原告既未事先取得该套房屋的中介权，在带领被告查看房屋后，也未获得张先生对其中介权的追认，因此，原告对位于张先生的房屋没有中介权，无权根据房屋委托代购协议的约定限制被告的选择权，更无权获得违约金。况且原、被告之间签订的服务是非独家代理的合同，在原告不能履行居间义务时，被告另寻其他中介公司提供服务来维护自己权益的做法是符合法律规定的，并不构成违约。

律师提醒：

    个别房产中介公司为追求利益最大化，在中介合同中精心设计了“霸王条款”，无论交易是否成功中介总是“旱涝保收”，致使买卖双方不知不觉中落入圈套。在房屋买卖合同中，可从以下三方面去识别哪些条款属于“霸王条款”，一是该条款是否免除了对方的责任；二是该条款是否加重自己的责任；三是该条款是否排除了自己的主要权利。这样的条款是无效的，购房者不管对于房屋买卖合同，还是居间合同，都需要谨慎对待，否则即使以后打官司胜诉后，仍然要付出高昂的成本。所以还不如在签订合同之前多长个心眼，多咨询法律专业人士，以做到防患于未然。