共有房屋买卖的风险规避

案例简述：

王某（男）与陈某（女）于2005年结婚，两人于2006年购买了一套位于北京某区的二居室的商品房。后来夫妻关系恶化，难以再难以共同生活，2010年王某在未征得女方同意的情况下私自将该房屋卖给外地的张某，双方签订了房屋买卖合同，房屋没有过户也没有交付使用。陈某发现王某私自卖房就与张某协商解除合同，遭到张某拒绝。之后陈某将王某与张某一同起诉至法院，要求确认合同无效。

法院判决：

法院根据《婚姻法》第十七条、《民通意见》第八十九条和《物权法》第一百零六条规定判决，确认王某与张某签订的房屋买卖合同无效。一审宣判以后，双方均未上诉。

律师点评：

首先，本案的争议房屋是在夫妻婚姻关系存续期间购买，按照《婚姻法》第十七条规定，该房屋属于夫妻共同财产，是王某与陈某的共有房屋，且属于共同共有。

其次，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”夫妻双方共有的房屋价值重大，一方擅自处分的话会损害另一方的权益，因此对于变卖夫妻共有的房屋，均得由夫妻共同决定处理，任何一方不得独断专行。本案中王某对于涉及夫妻共有财产权益的重大事项之共有房产，在夫妻关系存续期间未经对方同意做出处分的行为，严重侵犯了陈某的合法权益，其处分行为构成无权处分。

最后，张某对争议房屋不构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定：“第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”在本案中，房屋并没有过户也没有交付给被告张某使用，所以张某不应构成善意取得。

综上所述，王某私自买卖夫妻共有房屋的行为属于无权处分，其与张某签订的房屋买卖合同是无效合同。

律师提醒：房屋买卖中常见房屋共有纠纷及操作

    1、部分房屋共有人作为出卖方签署房屋买卖合同，这种情况应当要求房屋全部共有权人到场签署房屋买卖合同。如果部分共有人在房屋买卖合同期间不能到场履行各项义务，需要委托他人办理的，要当面亲笔签署委托书。这里最为重要的是“当面亲笔签署”，以避免日后部分房屋共有人以委托书非本人签字，主张房屋买卖合同无效。 

    2、如果委托人不能当面亲笔签署委托书，那么就要要求出具经过公证的委托书。 

    3、委托人为外国人的，还要出卖方提供经所在国公证及认证的委托书，委托人为香港、澳门的应提供经加盖转递专用章的公证书，委托人为台湾的应提供经确认的公证书， 

    4、有的出卖方房屋产权证虽然登记在一人名下，但实际是夫妻共同财产或家庭共同财产。这种情况买受人和中介公司无法判断房屋是否实为共有房屋，就要要求在合同条款的设计上，明确将因共有纠纷造成的合同被确认无效、被解除的责任由出卖方承担。还要明确缔约过失责任的范围，比如，因房屋涨价的损失，因诉讼律师费的损失等等。不这样约定，一旦房屋买卖合同被确认无效，买受人很难提供损失的依据，因而其损失也就难以得到法院的保护。