出租房屋的维修费由谁承担

法律咨询：

2009年9月，陈某租赁黄某一套一室一厅的住房。前不久，一场大雨后，客厅的墙面出现渗水，陈某找黄某维修房屋，黄某则推脱说陈某已经在这套住房居住两年多了，应该由陈某来维修房屋。陈某无奈之下，就请人来在渗水处粉刷了新涂料，墙面不再渗水，总共花了1000元。不料黄某得知后，反而说陈某粉刷的墙面和他原来的墙面差别太大，损坏了他的房屋，要陈某赔偿，请问这种情况陈某应如何处理？

律师解答：

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

根据《城市私有房屋管理条例》第十九条规定：“修缮出租房屋是出租人的责任。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。”

根据《城市房屋租赁管理办法》第二十一条规定：“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的。应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。”

由上述规定可以看出，及时检查、维修出租房屋及其设备是出租人的法定义务和责任，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保障住房安全，保证房屋符合合同规定的用途。如果出租人未及时履行对出租房屋的维修义务，承租人可以自行维修，但是维修费用要由出租人负担。如果出租人无力承担维修费用，可以和承租人合修，承租人支付的维修费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。如果因为维修租赁房屋而影响承租人正常使用的，承租人可以要求减少租金或是延长租期。如果出租人不及时修复房屋导致房屋发生破坏性事故造成承租人的人身或财产损失时，承租人可以要求其承担赔偿责任。

在上述案例中，陈某租赁黄某的房屋，已形成事实上的房屋租赁合同关系。黄某作为出租人应当履行相应的合同义务，其中就包括维修出租房屋、保障出租房屋符合合同要求的义务。既然房屋出现渗水，黄某就应积极履行维修义务，并承担相应费用。当黄某未履行维修义务时，承租人陈某完全可以自行维修，并要求黄某承担维修费用。关于陈某维修的墙面是否损坏了黄某的房屋，笔者认为未必如此，因为出租房屋在维修后，房屋渗水问题得到了解决，就意味着房屋自身的使用价值得到了保障。即使新涂料的颜色或成分与原墙面不符，也应视为维修中的瑕疵，不应由此认定陈某损坏了黄某的房屋，也不应该由陈某承担违约责任。