农村私有房屋买卖合同效力问题研究

案例简述

王某是北京石景山区某农村村民，原有房屋7间，赵某是海淀区城镇居民。1988年，王某与赵某签订房屋买卖合同，约定由赵某购买王某的上述房屋7间，购房款为7000元。该卖契已经北京市石景山区房管局审核并登记备案，但是房管局并未向赵某核发产权证书。赵某也对上述房屋进行翻建、扩建，原有房屋已不存在。但之后王某向法院起诉称，宅基地属于农村集体所有，而赵某为城市居民，是不能买卖宅基地上的农村房屋，要求法院判决确认原被告之间的房屋买卖合同无效，被告应该退还房屋。被告辩称，双方房屋买卖合同经房管局确认并盖章，说明双方买卖房屋的行为有效；并且双方也缴纳了房产买卖手续费等相关税费，并办理相关手续，是有法律效力的。

法院判决

    一审法院经审理认为，王某与赵某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同至今已有二十年，是双方真实意思表示，且已履行完毕。虽然王某为农村居民，赵某为城镇居民，但该合同在当时已经房管局审核并登记备案，所以可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策。法院认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。而且赵某已对诉争房屋进行了翻建、扩建，原有房屋已不存在，现王某主张确认买卖行为无效并由赵某返还诉争房屋亦已无法实现。

律师点评

本案的争议焦点是对城镇居民购买农村集体组织成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。笔者认为，农村私有房屋买卖合同效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在我国目前的司法实践中，农村房屋买卖合同效力的认定主要是适用《合同法》，而该法的基本精神是诚实信用、意思自治，买房者在签订房屋买卖合同时已经产生了信赖利益，为购买房屋已做出充分的准备。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则。其直接后果是违反诚实信用的卖房者获益，而恪守城市信用的买房者却蒙受损失。因此如果一概确认此类合同无效的话，就会严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。

其次，如果法院认定农村私有房屋买卖合同无效的话，在一定程度上也不利于维护社会稳定。因为卖房人虽然赢得了诉讼，但可能面临着高额的缔约过失赔偿责任；而买房者虽然获得了赔偿，但是其可能已将城镇房屋变卖，就面临着搬迁、无地居住的困境。因此，这种行为不仅使双方不得达到双赢的局面，而且还会破坏原有稳定的社会秩序。

最后，如果买房人在购买房屋后，对房屋进行改建、扩建，而法院认定农村私有房屋买卖合同无效的话就涉及对诉争房屋进行评估鉴定、费用补偿标准等问题，不仅会增加一些不必要的费用，在执行上也会遇到一定的困难。这样就很难实现法律效果和社会效果的统一。

综上所述，农村私有房屋买卖合同效力的确认应衡量综合利益，实现利益平衡。全面考虑到农村私有房屋买卖合同无效对双方当事人利益的影响，尤其卖房人因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效所获得的利益，以及买房人因房屋市价和原买卖价格差异以及腾房所受到的损失；对买房人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；对主张返还房屋的，还要考虑对买房人的妥善安置。