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房屋买卖须防范的诸多风险

　　一、洽谈中察言观色觅端倪

　　1、此为第一阶段工作，洽谈不应一次而定，多接触几次，如果是骗子可能会露出马脚的。一般来讲，骗子是不愿意与同一个猎物多接触多交谈的，更不愿意多次都带着你去看房的，因为那样很容易败露。

　　2、在洽谈中密切注意对方的言谈举止，多谈与该房屋有关的信息，比如：开发商、建筑时间、竣工时间、建筑理念、小区情况、建筑质量、土地使用权期限、房屋所有期限、各类许可证件、首次购买时间及价款，有无购买合同，中间环节有无交易、租赁、抵押担保等等，以求从中发现问题。

　　二、审查有效证照防欺骗

　　1、如果是找中介公司，首先要严格审查中介合同。有的中介公司合同条款很有问题，只要签订房屋买卖合同，它都要收取信息费、贷款服务费、代办房屋过户手续费，不管是否买卖的最终是否成交，是否办成贷款、是否办理了房屋过户登记，无论是哪一方的原因未能成交，这些费用均不退还。有的中介公司则会因非你的原因而将未办理的贷款服务费、代办房屋过户手续费部分退还。另外，还有各种期限的约定，有可能因此期限内非你的原因造成违约，但算在你的头上，在这种情形下，要注意取得证据、保留证据。不然，就会哑巴吃黄连。

　　2、审查与该房屋有关的各种证件尤为重要。其中包括：房屋所有权证与身份证是否为同一人，有否共有人，是否为夫妻共同财产（属几个人的房屋所有权必须几个人签字），该房产的所有权性质和期限，土地使用证限定的期限，是否存在担保、抵押、租赁、借用等其他权利。

　　三、检验房屋应亲力亲为

　　这是需要一定的经验和专业知识的工作，不仅用肉眼观察，还应当能够预计那些部位可能存在隐患，如何检验这些部位。您一定要亲临现场，视察房屋坐落、环境、结构、各项设施。有这样一个案例，一位购房者通过中介看中了一套房，当要签订购房合同时，中介称卖主改变主意不卖了，说楼上有一套面积同样的房屋，价格便宜5%。购房者也没有查看就签订中介合同和购房合同购房合同了，最后看房时才发现房屋为顶楼的一个角上，房间里有两个不规则的角，不仅非常影响视觉，更是很难布局，比实际价格高出20%左右，中介费也无形增加了15%，真是后悔晚矣！有苦无处申。

　　四、交接房屋、交纳钱款、办理过户登记

　　交接房屋应当室内无遗留物，原设施无拆除，接到钥匙后立即换锁；交纳房款应当在办理过户时同时进行，避免节外生枝，并须由卖主亲自书写收款条。

　　五、法律救济途径

　　买房前应当就有关法律问题咨询律师，您可能只花一点咨询费而少损失数万甚至数十万元。那么，发生购房纠纷怎么办？一是调解，二是诉讼，别无他途。

　　诉讼首先要选好案由即以什么案件提起诉讼；二是诉讼请求要合理合法，不漏项，尽量达到诉求得到全部支持，当然，也应当有所技巧，也就是请求内容大于期望值，便于法庭的调解；三是事实与理由应当合理、正当，有法可依，尤其要简洁明了，不能事无巨细，面面俱到，连篇缀读。四是证据全面、有次序，做好证据目录尤其是证明事项的说明。当然，诉讼事务决不是咨询多少次就能做的，您最好交由律师去办，因为律师毕竟是专业从事法律工作的，有知识、有经验，可能结果会好的多。

　　 作者简介：马骏，男，1962年10月出生，法律本科、文学本科、经济管理专科学历，1996年取得律师资格，现为北京市汇源律师事务所专职律师、北京市宣武区劳动争议仲裁委员会兼职仲裁员、北京市律师协会公益律师团成员。2007年获得优秀律师称号。专业领域主要为：法律顾问、债权债务、房地产、

　　婚姻和继承、交通事故、刑事辩护。办理过诸多重大及疑难案件。

　　电话：010-63472900、15810303996邮箱：malvshi668@126.com