罗琳芝的空间

购房者：警惕军产房是否姓“军”

当下深圳居高不下的房价令人望而却步，相对售价偏低的军产房，加之其不限购，颇受刚需族、换房族的追捧。笔者周末在中介的推介下去看了深圳某地的一个军产房。

应该说这个军产房楼盘的地理位置还是很诱人的：离地铁口只200米远的距离，紧邻一个正在兴建的很有名望的大楼盘，隔马路相望的是政府正在修建的一个很大的休闲广场，且小区所处的是这片区的中心地带，周边商业等生活配套已发展成熟，交通医疗生活等都很方便。

实地考察了该楼盘，笔者便有了买楼的欲望，但一审查售楼手续，却不禁让我大中跌眼镜：售楼小姐给我一页纸的该楼盘合作开发合同，合同约定:部队的一个复员军人安置办福利机构为出资方，开发商一方为承建方，而楼盘的用地不属于合作开发的任何一方，是街道企业办的土地。售楼小姐给我出示了几份已售的认购合同，和购房者签订购房认购书的及出具购房款收据的却不是合作开发合同的任何一方，据售楼小姐的介绍其是楼盘承建方的下属企业。面对多方法律关系的复杂性，专做房产律师的我也晕了，我让售楼小姐拿出土地使用证及建房规划手续来，售楼小姐搪塞我说不为她保管，没办法出示。

目前在深圳，商品房的销售，政府及其监管方监管相对较严格，开发商售楼时一般要公示“五证”，购房者的风险相对可控。但对于军产房等这类打法律擦边球销售的楼盘，法律及监管的缺失，正规的购房应具备哪些法律手续，购房者恐怕是无所适从了。

本律师通过研究认为，购买军产法最主要的是审查所购楼盘是否姓“军”。

什么是军产房？根据《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军产房是由军队管理使用的房屋，其土地所有权和房屋使用权归军队所有，即在国土资源和房屋管理局登记记载的产权人为军队。那么我们应从哪些方面审查所售楼盘是否姓“军”呢？目前在市面上销售的军产房有两类：

一、军队自建销售的军产房，我们主要审查：

1、所售楼盘土地使用权是否是部队的。核实楼盘土地使用权证书是否为部队的，且购房合同中的土地使用权证书应当与国有土地上记载的使用权人是一致的。

2、核实购房合同和收款收据，与购房者签订购房合同的一方及收款收据上的一定应是军队这一方，而不应是开发商；

3、需要到规划房地部门核实规划及建房手续是否办妥。

4、房产证上的盖章必须是部队的盖章；

二、军队与开发商合建销售的军产房。根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定：“军用土地有偿转让，合作经营与地方换建及合资建房是军队开发合资建房的方式之一。”根据《军用土地使用权转让管理暂行规定》第八条规定“军队可以利用军用土地与地方合资建房”。同时根据相关法律的规定，军产房的管理机关是中国人民解放军总后勤部，所以我们购买这类军产房时除了审查上述第一点的手续外，还要注意审查以下手续：

1、合作建房必须经过中国人民解放军总后勤部的批准；同时按照规定向总后期部和大单位后勤部交纳土地管理费用和土地使用费，领取《军用土地补办出让手续许可证》，并到当地土地部门办理土地出让，补交土地出让金及权属过户手续；

2、开发商需具备开发资质。

对比上述审查方法，我们来审查笔者周末去过的楼盘 ，我们不难发现：土地所有权不明，不是军队的，也不是开发商的，而为第三方街道企业办所有，还拿不出真正的土地使用证。同时与购房者签订合同所出具的收款收具也不是军队，而是开发商，所以笔者认为该楼盘不是军产房，倒象是打着销售军产房旗号，实际销售的是小产权房。

由上所述，军产房由于产权归部队所有，部队通常只将其交给军人及家属使用，目前尚没有法律规定可交给部队以外的人使用，因此购买军产法本来就缺少法律保障，存在一定的法律风险；如果我们在购买军产房时还不能很好的审查军产法应有的法律手续，一旦实际买到的是小产权房或者是违规违章建房，带给我们购房者的将是多重的更大的法律风险。