罗琳芝的空间

房控新政下第一起“限购令”对赌“宽限令”的

2010年9月26日，原告王某，与被告张某签订了一份《二手房买卖合同》约定：被告同意将位于深圳市龙岗区阳光花园的一套房产以50万元的成交价转让给原告；房产有抵押，由被告委托担保公司赎楼。原告在签订合同当日支付购房定金25000元，交由第三人监管；原告须于2010年10月15日之前支付除定金之外及银行承诺贷款差额的首期款至买卖双方约定的银行监管账号上，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；原被告双方须于2010年11月20日前去市房地产权登记中心签署《深圳市二手房买卖合同》办理过户登记。违约责任：如原告支付定金后违约，被告有权解除合同没收定金或要求原告支付房产转让价20%的违约责任；如被告收取定金后违约，原告有权解除合同要求双倍返还定金或支付房产转让价20%的违约责任。

合同签订后当日，原告以银行转账方式支付了定金25000元．后因国家房地产调控政策一浪紧于一浪，原告寄希望于楼市调控政策下购买到更廉价的房子，于9月27号就至电被告及中介公司要求解约，但被告方明确表示不同意。并于9月29日与担保公司办理了委托赎楼的公证手续。9月30日深圳市政府颁布深府办[2010]82号文件《关于进一步惯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补 充通知》（下称“限购令”）出台，该通知规定“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房”。原告以自己在深圳已有两套住房，无法就涉案房屋办理过户为由，不愿继续履行合同，并于2010年10月13日书面通知被告要求解除合同，被告方仍然不同意。但为了给政策的实施一个缓冲期，10月21日，《关于深府办201082号文相关问题的解释》出台，解释规定：“已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的（不含现金支付），可凭银行转账有效凭证（pos机购房签购单、购房转账单等）及相关资料前往市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。”然而原告方仍然没去履行合同相关义务，并于2010年11月5日起诉至法院：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同；2、退还交纳的25000元定金。

法院经审理认可了被告方的抗辩理由：9月30号限购令出台后，本涉案房屋过户的确是受阻，但10月21日宽限令出台后，本案合同尚在履行中，原告完全可凭银行的转账凭证及相关资料办理过户，而原告却不去履行资金监管等相关法律义务，因此是原告违约。因在庭审中被告方同意解除合同，因此法院判决：1、解除双方签订的《二手房买卖合同》及《资金托管协议》；2、驳回原告的其它诉讼请求。原告要求返还定金的请求没有得到法院的支持。

法律点评：本案原告起诉的理由显然是运用情势变更原则要求解除合同，返还定金。 最高人民法院在09年颁布的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》中已将情势变更条款纳入了《合同法》，从而使情势变更第一次在我国有了明确的概念。该法第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”从条文中可以看出，对于情势变更，最高法明确区分了情事变更与不可抗力、商业风险，由此制定了情势变更的统一标准，同时，情势变更须因不可归责于当事人的事由发生，对这一点也已普遍形成共识，本文不必赘述．但如何运用情势变更原则来解决合同中的纷争, 结合本案争议的焦点分析, 笔者认为还应注意以下两点:

争议焦点一，本案是否应适用情势变更原则？笔者认为，情势变更的适用是有条件的.情势变更的发生必须是发生在合同订立后,合同关系消灭之前,若情势变更发生在合同履行期间,又在履行过程中归于消灭,则不能适用情势变更原则.因为履行合同的基础已恢复原状.就本案而言,9月26号签订合同，约定11月20日双方去办理过户手续，也就是说合同履行完毕的最后时间是11月20日。而在双方合同履行过程中，９月３０号“限购令”出台，确实发生了情势变更之事由，但深圳市政府10月21号又出台了一个解释，也就是“宽限令”, 涉案房屋在此时又可以办理过户了，那么也就意味着情势变更的情形消灭了，而此时合同尚在履行中，因此也就不能适用情势变更原则解除合同了。因此，其后要求解除合同又不承担违约责任的诉求就没有事实及法律依据。

争议焦点二，情势变更之合同解除权是否因合同解除通知送达后自然解除？本案原告方认为，限购令出台后其于１０月１３号已书面通知被告方解除合同，因此，后来出台的宽限令对本案合同的履行已没有约束力，本案合同在其通知送达之日已产生法律效力。笔者认为，根据合同法司法解释第二十六条的规定，情势变更是一种请求权而不是一种形成权. 所谓请求权是指情势发生变更后，受不利影响的一方当事人不得径自变更或者解除合同，其须通过司法途径，请求法院判决变更或者解除合同。因此原告这一说法是与合同法解释的二十六条相违背的。本案虽然原告10月13号书面告知了被告，但要求解除合同并不使本案合同发生解除的法律效力，而后当情势变更之事由消灭时，其不继续履行合同就当然构成违约。

结束语。情势变更原则它是公平原则和诚实信用原则在合同关系中的具体运用，其目的在于排除因情势变更导致的显失公平结果，平衡、协调双方当事人之间的利益关系，维护社会公平和经济流转秩序。就本案而言，合同签订后，双方本应诚信的去履行合同，但原告方看到房价在政策调控下在下跌就已不想履行合同，而恰好＂限购令＂的出台，能为其所用，就想借这个由头来撕毁合同，也就是说，一开始原告就违背了诚实信用原则，因而也就背离了情势变更的立法本意和目的．而后又想运用情势变更原则来达到非法目的，然而法律始终保护的是诚信和正义一方的利益，因此，其最终得不到法律的保护是顺理成章的结果了．

    广东深超律师事务所   罗琳芝

                2011年5月6日