鲁春雨律师的网站

房屋买卖案例实务操作分析

　　案例框架

　　A与B是夫妻，婚后共同购买了一幢房子，房子登记在A名下。A未经过B的同意，将房子卖给C，双方签订买卖合同。合同签订前，A曾经向C出示过伪造的单身证明。A与C一起至房管局办理过户手续时，房管局审查发现此房屋是夫妻共同财产，买卖合同未有B签字，遂拒绝给予办理过户。

　　分析

　　1. 合同效力

　　本合同为可撤销合同。该房子是A与B的夫妻共同财产，A无权单独处分。A凭借房子只登记在其1人名下的便利，伪造单身证明，与C商谈房子的买卖并与C签订买卖合同，A具有欺诈的故意。《合同法》第54条第2款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案，撤销权人C可以在知道或者应当知道欺诈之日起1年内行使撤销权。

　　2. C行使撤销权与不行使撤销权的结果

　　2.1. C行使撤销权的结果

　　如果C行使撤销权，合同自始无效。A对C承担缔约过失责任，即A应当赔偿C的全部损失，例如C为缔约在谈判过程中产生的交通费、误工费、C花费的居间费和房屋增值等。

　　2.2. C不行使撤销权的结果

　　如果C不行使撤销权，合同自始有效。不能以A无权处分或无法办理过户为由否定合同效力。

　　2.2.1. 不能以A无权处分为由否定合同效力

　　《物权法》确立了物权的公示公信原则。本案所涉房屋登记在A一人名下，C有理由信赖此房为A一人所有(A还伪造了单身证明以加强C的这一信赖)，为保障交易安全和保护C的合理信赖，公示公信原则让A具有了处分权。

　　2.2.2. 不能以无法办理过户为由否定合同效力

　　《物权法》出台前，我国立法对债权行为与物权行为的界限规定的很模糊，法律冲突很严重;《物权法》出台后，我国立法严格区分了债权行为与物权行为。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　A无法为C办理过户，是为A的违约行为。此时，C可以请求继续履行，双倍返还定金、支付违约金、支付损害赔偿金。

　　2.2.2.1. 关于C要求继续履行，即要求办理过户的请求

　　如果登记机关不给办理过户，那么过户在事实上成为不可能，此时C要求继续履行的请求将会被驳回。《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

　　2.2.2.2. 关于C要求A双倍返还定金、支付违约金(或损害赔偿金)的请求

　　买卖合同同时约定了定金的数额和违约金的计算方式。根据《合同法》的规定，定金、违约金、损害赔偿金之间，只有定金和损害赔偿金可以同时请求，其他只能择一请求。C可以根据违约日期及所掌握的证据选择能实现自己最大利益的请求方式。